袋地通行問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之家族於某年間向某農業公司購買三筆土地，該等土地係透過一條由地方政府鋪設之寬約2.5公尺柏油道路對外聯絡。購買當時，買賣契約中載明「現有道路應無條件提供該農業公司及所有購地者通行使用，不得設置障礙」。該道路所經之土地（即最靠近主要道路之地塊）歷經兩次移轉，現任地主係於近期透過法拍程序取得。現任地主拒絕讓當事人及另外兩戶家庭通行，並揚言將圍設圍籬封閉道路。當事人及該兩戶家庭均仰賴該約10公尺長之道路作為唯一對外聯絡通道。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人之土地是否構成民法第787條所稱之「袋地」（與公路無適宜聯絡之土地）？得否主張法定通行權？
• 原買賣契約中關於通行之約定，對經由法拍取得土地之新地主是否具有拘束力？
• 該柏油道路是否構成既成道路？如是，新地主得否封閉？
• 袋地通行權人是否須支付通行償金？償金如何計算？
• 當事人應循何種法律途徑主張通行權？是否得聲請假處分以阻止新地主設置圍籬？

三、相關法條

• 民法第787條 — 袋地通行權（土地與公路無適宜聯絡，得通行周圍地以至公路）
• 民法第788條 — 通行權人應於必要範圍內擇損害最少之處所及方法為之，並應支付償金
• 民法第789條 — 因土地一部之讓與或分割而成袋地者，得通行讓與人或他共有人之土地
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民事訴訟法第538條 — 定暫時狀態之假處分
• 司法院大法官釋字第400號解釋 — 既成道路之公用地役關係

四、法律分析

(1) 袋地通行權之成立要件
依民法第787條第1項規定，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。本案當事人之三筆土地唯一對外聯絡通道即為該約10公尺長之柏油道路，如該道路遭封閉，三筆土地將完全無法聯絡公路，符合「袋地」之定義。最高法院110年度台上字第1456號判決指出，袋地通行權係基於土地相鄰關係所生之法定物權，不因被通行地所有人之變更而消滅，亦不以登記為成立要件。因此，新地主經由法拍取得土地，仍須受袋地通行權之拘束。

(2) 原買賣契約約定對新地主之效力
原買賣契約中載明通行權之約定，屬於債權契約，依債之相對性原則，僅於契約當事人間發生效力，對經由法拍取得土地之新地主不具拘束力。然而，此不影響當事人依民法第787條主張法定袋地通行權。法定通行權係物權性質之權利，隨土地而存在，不因土地移轉而受影響。最高法院108年度台上字第2178號判決揭示，袋地通行權不以契約約定為前提，縱無契約約定，袋地所有人仍得依法主張通行權。此外，如該道路已有數十年通行之事實，亦可能構成既成道路而成立公用地役關係。

(3) 既成道路與公用地役關係
依司法院大法官釋字第400號解釋，私有土地如具備(1)為不特定之公眾通行所必要、(2)已歷年代久遠而未曾中斷、(3)非因土地所有人明示或默示設定之負擔等要件，即成立公用地役關係，土地所有人不得違反供公眾通行之目的而為任何使用。本案道路係由地方政府鋪設，已供多戶居民通行多年，如符合前述要件，可能構成既成道路，新地主不得封閉。惟既成道路之認定涉及事實調查，建議向當地鄉鎮市公所查詢該道路之相關資料。最高法院109年度台上字第2865號判決指出，主張既成道路之公用地役關係者，應就通行之公眾性、長期性及必要性負舉證責任。

(4) 通行償金之支付與計算
依民法第788條規定，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，並應支付償金。通行償金之計算方式，實務上多以被通行土地因通行所減損之價值，或以相當於租金之方式計算。最高法院107年度台上字第1851號判決認為，通行償金應斟酌通行地之位置、面積、被通行地之損害程度及當地租金水準等因素綜合判斷。惟如本案係依民法第789條（因土地讓與或分割而成袋地），則袋地所有人得通行讓與人之其他土地，且無須支付償金。應審視土地分割或讓與之歷史沿革，確認是否適用第789條之規定。

五、結論與建議

結論：當事人之土地構成袋地，依民法第787條享有法定通行權，不因被通行地所有人變更為法拍取得之新地主而受影響。當事人得向法院提起確認通行權存在之訴，並請求新地主不得設置障礙妨害通行。如情況緊急，得聲請假處分以暫時禁止新地主封閉道路。

1. 先嘗試與新地主協商或發送存證信函，說明法定袋地通行權之存在，要求其不得阻礙通行。
2. 如協商不成，可向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或透過鄉鎮市公所協調處理。
3. 向法院提起「確認通行權存在之訴」，請求法院確認當事人就該道路之通行權，並判命新地主不得設置圍籬或其他障礙物妨害通行。
4. 如新地主即將設置圍籬封閉道路，可依民事訴訟法第538條向法院聲請定暫時狀態之假處分，禁止新地主於訴訟確定前封閉道路。
5. 蒐集相關證據，包括：土地謄本、地籍圖、原買賣契約、道路現況照片、歷年通行之證明（鄰居證詞、空照圖等）、地方政府鋪設道路之相關紀錄。
6. 向地方政府查詢該道路是否已認定為既成道路或有相關之都市計畫道路劃設，如有，新地主更無權封閉。
7. 與另外兩戶同受影響之家庭聯合行動，共同委任律師處理，以降低個別訴訟成本並增強訴訟地位。