30年老公寓浴室漏水與分攤比例

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某棟屋齡約30年之老公寓二樓。三樓住戶之兩間浴室（一間經過翻修、一間為原始狀態）發生漏水，導致二樓當事人之浴室天花板出現滲水，鋼筋鏽蝕、混凝土剝落等損害。三樓住戶要求當事人分攤一半修繕費用，修繕範圍不僅包括浴室，還涵蓋廚房及陽台之外露管線，並以「不分攤就不修」相要脅。當事人聽聞合理分攤比例應為三分之一，並質疑廚房與陽台之管線是否屬於其應負擔之範圍。此外，三樓住戶主張二樓自身之漏水問題應由二樓自行負擔，不願分攤任何費用。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓浴室漏水之原因究係共用管線老化破裂，抑或樓上住戶專有部分之防水層失效或裝修不當？不同原因之責任歸屬有何差異？
• 三樓住戶要求二樓分攤一半修繕費用是否合理？合理之分攤比例應如何認定？
• 廚房及陽台之管線修繕是否屬於因漏水所必要之修繕範圍？二樓住戶是否有義務分攤此部分費用？
• 二樓住戶因漏水所受之損害（鋼筋鏽蝕、混凝土剝落等），得否向三樓住戶請求損害賠償？
• 三樓住戶以「不分攤就不修」為要脅，二樓住戶有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕由全體區分所有權人按應有部分比例分攤
• 公寓大廈管理條例第12條 — 專有部分之修繕由各該區分所有權人負擔
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第191條 — 土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，工作物之所有人負賠償責任
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（排除侵害）
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）

四、法律分析

(1) 漏水原因之鑑定與責任歸屬
公寓漏水之責任歸屬，首應釐清漏水原因。實務上常見之漏水類型有二：其一為共用管線（如糞管、排水幹管）老化破裂所致；其二為住戶專有部分之防水層老化、裝修不當或未妥善保養所致。前者屬共用部分之修繕，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，由全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。後者屬專有部分之修繕，依同條例第12條規定，由該區分所有權人自行負擔。臺灣高等法院110年度上易字第892號判決指出，公寓漏水糾紛應先委請專業鑑定機構（如建築師公會、土木技師公會）鑑定漏水原因，再依鑑定結果釐清責任歸屬。

(2) 修繕費用分攤比例之認定
三樓住戶要求二樓分攤一半修繕費用，此主張是否合理，取決於漏水原因。如漏水係因三樓專有部分（浴室防水層）老化或裝修不當所致，修繕費用應由三樓住戶全額負擔，二樓住戶無分攤義務。如漏水係因共用管線所致，則依公寓大廈管理條例第10條第2項，由全體區分所有權人按應有部分比例分攤，而非僅由相鄰兩戶平分。以五層樓公寓為例，每戶之應有部分比例約為五分之一，而非二分之一。臺灣臺北地方法院109年度訴字第4521號判決認為，樓上住戶不得任意要求樓下住戶分攤超過其應有部分比例之修繕費用。

(3) 廚房及陽台管線之修繕範圍
三樓住戶主張修繕範圍應涵蓋廚房及陽台之外露管線，此部分是否屬於因漏水所必要之修繕，應視鑑定結果而定。如鑑定報告指出漏水僅源自浴室部分，則廚房及陽台之管線修繕與漏水無因果關係，二樓住戶無義務分攤此部分費用。如廚房及陽台之管線屬共用管線之一部分，且確實有修繕必要，始得納入共用部分修繕費用，由全體住戶按比例分攤。最高法院107年度台上字第2310號判決揭示，修繕費用之請求應以必要且合理之範圍為限，不得藉機將無關之修繕一併要求他人分攤。

(4) 二樓住戶之損害賠償請求權
因三樓漏水導致二樓浴室天花板鋼筋鏽蝕、混凝土剝落，二樓住戶得依民法第184條第1項前段及第191條第1項規定，向三樓住戶請求損害賠償。依民法第191條規定，建築物所有人就建築物設置或保管有欠缺致他人受損害者，負賠償責任，除非能證明其對防止損害之發生已盡相當之注意。三樓住戶如無法證明其已盡維護防水層之注意義務，即應負損害賠償責任。二樓住戶得請求回復原狀（修繕損害）或金錢賠償。臺灣高等法院108年度上字第1167號判決亦肯認，樓上住戶因疏於維護致漏水損害樓下住戶，應負侵權行為損害賠償責任。

五、結論與建議

結論：公寓浴室漏水之修繕費用分攤應視漏水原因而定，不得任意要求樓下住戶分攤一半。如漏水係因樓上專有部分所致，應由樓上住戶全額負擔；如係共用管線所致，由全體住戶按應有部分比例分攤。廚房及陽台之修繕如與漏水無關，二樓住戶無義務分攤。二樓住戶因漏水所受之損害，得向三樓住戶請求賠償。

1. 委請專業鑑定機構（建築師公會或土木技師公會）進行漏水原因鑑定，確認漏水係源自共用管線或三樓專有部分，作為責任歸屬之依據。
2. 拍照及錄影存證，詳細記錄二樓浴室天花板之鋼筋鏽蝕、混凝土剝落及滲水情形，作為損害賠償之證據。
3. 以存證信函通知三樓住戶，要求其於合理期限內修繕漏水，並告知如不修繕將依法請求損害賠償。
4. 如三樓住戶仍以「不分攤就不修」相要脅，可向當地鄉鎮市區調解委員會聲請調解，或向法院提起民事訴訟，請求排除侵害及損害賠償。
5. 就廚房及陽台管線之修繕要求，明確拒絕分攤與漏水無因果關係之費用，僅同意分攤經鑑定確認屬必要修繕範圍內之費用。
6. 如經鑑定漏水確係共用管線所致，應召集全體區分所有權人協商修繕事宜，依各戶應有部分比例分攤費用，而非僅由二、三樓兩戶平分。
7. 建議委任專業律師協助處理，尤其在鑑定報告出爐後，由律師評估訴訟策略及請求金額。