承租人違法改建：房東可否收回房屋？

一、問題／事實整理

某出租人將其所有之商用店面出租予某承租人經營服務業，租期五年，租約中明訂未經出租人書面同意不得擅自改建或變更結構。承租人入住約一年後，未經出租人同意即自行進行大規模改建工程，包括打通隔間牆、增設管線與變更電力配置。出租人發現後多次以口頭及書面方式要求恢復原狀，承租人均拒絕配合，並主張已投入大量裝修費用，不願搬離。出租人欲終止租約收回房屋，但不確定應採取何種法律程序。

資料來源：法律圈 LawChain

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 承租人未經同意擅自改建是否構成民法上之違約行為？
• 該違約行為是否達到「重大」程度而足以作為終止租約之事由？
• 出租人終止租約前是否須先定期催告承租人改正？
• 承租人已投入之裝修費用能否作為拒絕遷讓或請求補償之依據？

三、相關法條

民法第438條：承租人應依約定方法使用租賃物，未約定者依租賃物之性質使用。

民法第440條：承租人違反使用方法致出租人受損害時，出租人得終止契約。

民法第455條：租賃關係終止時承租人應返還租賃物之義務。

建築法第25條：建築物之新建、增建、改建應請領建築執照。

四、法律分析

（1）承租人擅自改建之違約認定與催告程序
依民法第438條規定，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，租約既已明定非經出租人書面同意不得改建，承租人擅自進行結構性改建即構成違反約定使用方法。民法第440條進一步規定，承租人違反第438條之規定使用租賃物，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。實務上法院認為，出租人行使終止權前原則上應先定期催告承租人回復原狀或停止違約行為，催告宜以存證信函為之，載明違約事實、要求改正之合理期限及逾期將終止契約之旨趣。若承租人經催告後仍拒絕改正，出租人即取得合法終止租約之權利。打通隔間牆、變更管線配置等屬於改變租賃物結構之重大變更，法院通常認定此類行為已超越一般裝潢範疇，構成足以終止租約之重大違約。

（2）終止後之遷讓返還與恢復原狀責任
租約經合法終止後，依民法第455條規定，承租人應將租賃物返還出租人。承租人對租賃物所為之變更，除出租人同意保留外，應負恢復原狀之義務。恢復原狀之費用由承租人自行負擔，承租人不得以已投入大量裝修費用為由拒絕遷讓或要求出租人補償，蓋該裝修係承租人違約所為之行為，不生任何對出租人之請求權。若承租人於租約終止後仍拒絕搬遷，出租人可向法院提起遷讓房屋之訴訟，取得勝訴確定判決後聲請強制執行。此外，承租人擅自改建若未依建築法第25條申請建築執照，尚可能構成違反建築法之行政責任，主管機關得命其限期改善或恢復原狀。出租人亦得就改建造成之損害，包括修復費用及租約提前終止所受之損失，一併請求損害賠償。

五、結論與建議

1. 蒐集改建證據：拍攝改建前後之照片與影片，保存施工期間之相關紀錄，作為日後訴訟之證據。
2. 以存證信函正式催告：書面載明違約事實及限期改正之要求，催告期間以30日為宜，並保留送達回執。
3. 委託專業估價：聘請建築師或結構技師評估改建對房屋結構安全之影響及恢復原狀所需費用。
4. 依法終止契約並提起訴訟：催告期滿承租人仍未改正者，發函終止租約，必要時提起遷讓房屋及損害賠償之訴。
5. 考慮聲請假處分：若有承租人繼續施工或破壞房屋之虞，可向法院聲請定暫時狀態假處分以保全權益。