繼承違建

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因父母過世而繼承一棟屋齡約三十年之不動產，該建物包含位於防火巷之違章建築部分。繼承後，鄰居持續對當事人進行騷擾，以檢舉違建為由威脅當事人，要求拆除該違建部分。當事人欲瞭解以下問題：(一) 是否必須忍受鄰居之騷擾與威脅行為？(二) 不拆除違建是否會構成刑事犯罪而面臨罰金或徒刑？(三) 若鄰居真的檢舉，聘請律師是否有用？(四) 此違建不動產是否可以合法出售？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 繼承違章建築後，繼承人是否承繼原建造人之違建行政責任？不拆除是否構成刑事犯罪？
• 屋齡三十年以上之老舊違建，依現行法令及地方政府之違建處理政策，是否會被強制拆除？
• 鄰居以檢舉威脅、言語騷擾等方式對待當事人，可能構成何種刑事犯罪？當事人之救濟途徑為何？
• 違章建築得否合法出售？買賣契約之效力及應注意事項為何？
• 當事人聘請律師處理違建檢舉案件，得採取何種法律策略？

三、相關法條

• 建築法第25條 — 建築物非經申請許可並發給執照不得擅自建造
• 建築法第86條 — 違反建築法之行政處罰（罰鍰及強制拆除）
• 建築法第96條之1 — 既存違建之處理授權
• 刑法第305條 — 恐嚇危害安全罪
• 刑法第304條 — 強制罪
• 刑法第346條 — 恐嚇取財罪
• 民法第765條 — 所有權之權能
• 民法第1148條 — 繼承之效力（概括繼承）

四、法律分析

(1) 繼承違建之法律效果與行政責任
違章建築係指未經主管機關核發建造執照而擅自興建之建物，依建築法第25條屬違法建築。當事人因繼承取得該違建之事實上處分權，依民法第1148條，繼承人概括承受被繼承人之一切權利義務。惟應注意，違建之行政責任（如罰鍰、限期拆除）屬行政法上之義務，原則上針對違建行為人（即原建造人），繼承人未必當然承繼該行政責任。然而，若主管機關對現有違建發出限期改善或拆除之命令，該命令之相對人為現時之所有人或管理人，故繼承人仍可能成為行政處分之相對人。最高行政法院104年度判字第724號判決指出，違建處分之對象為現時之事實上處分權人，不以原建造人為限。

(2) 老舊違建之處理政策
依建築法第96條之1授權各地方政府訂定之違章建築處理辦法，違建依其興建時間分為「既存違建」（多以特定年份為分界，如民國84年以前）及「新違建」。屋齡三十年以上之違建通常屬既存違建，依多數地方政府之處理政策，既存違建原則上列為「緩拆」或「列管」類別，除非危害公共安全、妨礙都市計畫或經法院判決應拆除者，否則不主動強制拆除。臺北市違章建築處理規則第5條即規定，既存違建以拍照列管為原則，僅於有安全疑慮時始予以優先處理。惟此政策可能因時因地而異，建議確認當地之違建處理規定。不拆除違建本身並不構成刑事犯罪，僅屬行政違規，最重處罰為罰鍰及強制拆除，不涉及自由刑（徒刑）。

(3) 鄰居騷擾威脅之刑事救濟
鄰居以檢舉為由持續騷擾、威脅當事人，視其具體行為態樣，可能構成以下刑事犯罪：(一) 若以言語或行為恐嚇當事人之生命、身體、自由、財產安全，構成刑法第305條恐嚇危害安全罪，處二年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金；(二) 若以強暴脅迫手段要求當事人拆除違建或為其他無義務之事，構成刑法第304條強制罪；(三) 若以檢舉威脅索要金錢或其他財物利益，構成刑法第346條恐嚇取財罪，處六月以上五年以下有期徒刑。臺灣高等法院108年度上訴字第3456號判決認定，以檢舉為手段脅迫他人給付財物者，成立恐嚇取財罪。當事人得蒐集鄰居騷擾威脅之錄音、影像或通訊紀錄等證據，向警察機關報案或向檢察署提出刑事告訴。

(4) 違建之買賣合法性
違章建築雖無法辦理建物所有權第一次登記（保存登記），但其「事實上處分權」可作為交易標的。實務上，違建之買賣契約有效，買受人取得事實上處分權。最高法院67年台上字第1505號判例肯認，違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無不能讓與之情形，其讓與契約仍屬有效。惟買賣違建時，出賣人有告知義務，應於契約中明確揭露違建之事實、可能面臨之拆除風險及無法辦理建物登記等情事，以免日後買受人主張受詐欺或物之瑕疵擔保責任。

(5) 聘請律師之訴訟策略
聘請律師處理違建相關問題具有實益：(一) 若主管機關發出限期拆除之行政處分，律師可協助提起訴願及行政訴訟，爭取撤銷或變更處分；(二) 律師可發存證信函警告鄰居停止騷擾行為，並協助蒐證以利刑事告訴之提出；(三) 律師可評估違建之法律風險並提供買賣交易之法律意見，確保交易安全。

五、結論與建議

結論：繼承違建不構成刑事犯罪，不拆除違建僅涉及行政責任。屋齡三十年之老舊違建通常列為緩拆或列管，不會立即被強制拆除。鄰居之騷擾威脅行為可能構成恐嚇罪或強制罪，當事人得提出刑事告訴。違建可合法買賣，但應揭露違建事實。

1. 就鄰居之騷擾威脅行為，立即蒐集證據（錄音、錄影、通訊紀錄、目擊證人等），向警察機關報案備查，並視情節嚴重程度向檢察署提出恐嚇罪或強制罪之刑事告訴。
2. 委請律師發存證信函予鄰居，正式警告其停止騷擾威脅行為，並載明若繼續為之將追究法律責任。
3. 向當地建管處查詢該違建之列管狀態及適用之違建處理政策，瞭解是否屬既存違建之緩拆類別，以評估被強制拆除之風險。
4. 若確認違建屬既存違建且無安全疑慮，即使鄰居檢舉，主管機關依現行政策亦不會立即拆除，當事人無須過度擔憂。
5. 若有出售房屋之考量，建議委請律師草擬買賣契約，明確揭露違建事實、拆除風險及無法辦理建物登記等情事，以保障買賣雙方之權益。
6. 評估是否有可能就違建部分申請補照或合法化。部分地方政府對於既存違建設有補辦建照之特別規定，若符合條件可嘗試合法化。
7. 若主管機關確實發出限期改善或拆除之行政處分，應於法定期間內（收到處分書後三十日內）提起訴願，由律師評估是否有勝訴之可能。