案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（房客）與房東訂有租賃契約，租期屆滿後雙方未另行簽訂新約，房客繼續居住並按原約定金額繳納租金。某月，房東口頭提出調漲租金每月新臺幣1,000元，惟房客並未同意，亦未簽訂任何書面協議。嗣後房屋因故出售，房東於交屋前突然要求房客補繳過去數月之租金差額（以調漲後之金額計算），並主張將當月租金逕自從押金中扣抵。此外，房東聲稱房客於前一年度提前數日取得鑰匙入住，雖租約載明之起租日為八月一日，房東仍要求房客支付七月底數日之額外租金。當事人欲瞭解法律上是否有保障房客之規定。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 租賃契約屆期後未續約，租賃關係之性質為何？租金條件是否沿用原契約？
- 房東片面口頭通知調漲租金，未經房客同意，該調漲是否對房客生效？
- 房東事後追收過去未經合意調漲之租金差額，房客有無給付義務？
- 房東得否逕自將當月租金從押金中扣抵？押金之用途及返還條件為何？
- 租約載明之起租日為八月一日，房東主張提前入住應支付額外租金，是否有據？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 不定期租賃之成立與租金條件
依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案租約屆期後，房客繼續居住並繳租，房東亦持續收受，已成立不定期租賃關係。依同條規定，不定期租賃之各項條件（包括租金金額）沿用原契約。臺灣高等法院107年度上字第982號判決明確指出，默示更新後之不定期租賃，其租金仍以原契約約定之金額為準，出租人欲調漲租金須另經雙方合意。
(2) 片面調漲租金之效力
租金之變更屬契約內容之變更，依民法第153條規定，須經雙方意思表示合致始生效力。房東單方口頭通知調漲租金，房客未表示同意，雙方就新租金並無合意，該調漲不拘束房客。房客僅需依原約定金額繼續給付租金即可。臺北地方法院110年度北簡字第8923號判決認定，出租人片面通知調漲租金，承租人未為同意之意思表示者，租金仍以原約定金額為準。即使房東主張依民法第442條得請求法院調整租金，亦須透過訴訟程序為之，非得片面為之。
(3) 追收過去租金差額之無據
房東追收過去數月之租金差額，其前提為房客有按調漲後金額給付之義務。惟如前述，雙方就新租金並無合意，房客依原約定金額給付並無不足，自無補繳差額之義務。房東之追收請求於法無據。即使將來房東透過訴訟取得調漲租金之判決，其效力亦僅向將來發生，不得溯及既往請求過去之差額。
(4) 押金扣抵租金之合法性
押金之目的在於擔保租賃債務之履行，包括租金之給付及租賃物毀損之賠償。依租賃住宅市場發展及管理條例第7條及內政部公告之相關規範，押金於租賃關係終止且承租人返還租賃物後始應返還，出租人得就積欠之租金或損害賠償扣除。惟本案房客並無積欠租金（已按原約定金額如期繳納），房東逕以未經合意之調漲差額為由從押金扣抵，於法無據。房客得請求返還被不當扣抵之押金。
(5) 租約起始日前提前入住之租金爭議
租約載明起租日為八月一日，若房客確係經房東同意而提前數日取得鑰匙入住，而房東當時未要求額外支付租金，事後始主張追收，則依誠實信用原則，房東之請求有權利失效之虞。反之，若提前入住係房客自行為之且未經房東同意，則房東得依不當得利（民法第179條）請求相當於租金之使用利益。此部分應視具體事實及雙方往來紀錄判斷。
五、結論與建議
結論：租約屆期後未續約成立不定期租賃，租金沿用原約定。房東片面調漲租金未經房客同意不生效力，房客無補繳差額之義務。房東不得以未經合意之差額從押金扣抵。房客得拒絕支付任何未經合意之額外費用。
- 以存證信函明確回覆房東，表明：(一) 租約屆期後成立不定期租賃，租金依原約定金額；(二) 片面調漲未經同意不生效力；(三) 拒絕支付任何租金差額；(四) 請求返還被不當扣抵之押金。
- 保留所有租金繳納之證明（轉帳紀錄、收據等），以證明已按原約定金額如期足額繳納租金，並無積欠。
- 保存房東口頭或書面調漲租金之通訊紀錄（LINE訊息、簡訊、存證信函等），以佐證房客從未同意調漲。
- 就提前入住之爭議，蒐集當時取得鑰匙之經過紀錄，確認是否經房東同意，以利判斷是否有支付額外租金之義務。
- 若房東堅持扣抵押金或追收差額，可向鄉鎮市區公所聲請調解。調解不成立時，視金額大小提起小額訴訟或簡易訴訟請求返還押金。
- 注意不定期租賃之房客受土地法第100條之保護，房東僅於法定事由下始得收回房屋，房客無須擔心因拒絕調漲而被迫搬遷。
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