案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（甲）協助友人（乙）以甲之名義承租房屋，租賃契約為期一年，屆滿後未續約但持續居住約三年。乙實際獨自居住於該租屋處，甲僅偶爾前往關心。嗣後乙因身心狀況不佳，於該租屋處自殺身亡。房東目前人在國外，得知此事後表示將返國處理，並要求甲賠償房屋因成為凶宅所生之跌價損失。甲擔憂是否須對房東負連帶賠償責任。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 房屋因自殺事件成為凶宅而貶值，該跌價損失是否屬於民法第184條侵權行為所保護之權利或利益？其性質是否為「純粹經濟上損失」？
- 出名承租人（甲）對於實際居住人（乙）之自殺行為，是否構成民法第433條所定承租人就同居人行為之連帶賠償責任？
- 租賃契約屆滿後未續約而繼續居住，其法律關係為不定期租賃或無權占有？此對賠償責任之認定有何影響？
- 房東得否依租賃契約之保管義務（民法第432條）向出名承租人主張損害賠償？
- 自殺者之遺產繼承人是否應就凶宅跌價損失負賠償責任？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 凶宅跌價損失之法律性質
房屋因發生自殺事件而成為俗稱「凶宅」，導致市場交易價格下跌，此種損失在法律上屬於「純粹經濟上損失」，並非房屋物理結構之毀損滅失。依最高法院110年度台上字第2499號判決意旨，凶宅跌價損失非民法第184條第1項前段所保護之「權利」，房東須依同條第1項後段（故意以背於善良風俗之方法加損害於他人）主張，始有可能成立。然自殺者對於房屋跌價通常欠缺故意加害之主觀要件，故侵權行為之成立甚為困難。
(2) 出名承租人之契約責任
甲為租賃契約之名義承租人，依民法第432條負有善良管理人之保管義務。依民法第433條規定，承租人應就其同居人或允許使用租賃物之第三人應負責之事由所致損害，負賠償責任。本案乙經甲之同意實際居住使用租屋處，甲雖非實際居住人，但身為名義承租人，房東可能依民法第433條主張甲就乙之行為負責。惟關鍵問題在於：乙之自殺行為是否屬於「應負責之事由所致損害」，以及該損害是否屬於民法第433條所涵蓋之範圍。臺灣高等法院108年度上字第572號判決指出，民法第433條之適用須以承租人之同居人或使用人對租賃物之毀損滅失有可歸責事由為前提，而凶宅跌價非屬租賃物之毀損滅失。
(3) 不定期租賃之法律關係
本案租賃契約原為一年期，屆滿後未續約但繼續居住約三年，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。因此甲與房東之間仍存有租賃關係，甲仍為承租人，仍負有保管義務。此對於房東主張契約責任而言，法律關係較為明確。
(4) 實務見解之趨勢
近年實務對於凶宅跌價損害賠償之見解有逐漸放寬之趨勢。臺灣高等法院109年度上易字第228號判決認為，承租人容任他人於租屋處自殺致房屋成為凶宅，雖非物理上之毀損，但已嚴重影響房屋之經濟價值及使用效益，可認為違反承租人之保管義務。然亦有判決採較嚴格見解，認為自殺行為非出於侵害房東財產之故意，且凶宅跌價屬社會心理因素所致，不宜過度擴張賠償範圍。甲應注意個案事實之差異可能導致不同結果。
五、結論與建議
結論：甲身為出名承租人，就乙於租屋處自殺致房屋成為凶宅之跌價損失，是否須負賠償責任，實務見解尚未完全統一。房東可能依民法第433條或第432條主張契約責任，但凶宅跌價損失是否屬於該等條文涵蓋之範圍仍有爭議。甲之抗辯空間在於：凶宅跌價屬純粹經濟上損失，非租賃物之毀損滅失；且甲對乙之自殺行為無從預見或防免。
- 儘速委任專業律師，於房東返國前先行研擬應對策略，檢視租賃契約之具體條款，確認是否有特別約定關於房屋使用方式或損害賠償之條款。
- 蒐集並保全相關證據，包括：原始租賃契約書、租金支付紀錄（證明乙為實際承租使用人）、甲與乙之關係及居住事實之說明、房屋原始價值與目前市場行情之鑑定資料。
- 評估房東可能主張之請求權基礎，包括民法第184條侵權行為、第432條保管義務違反、第433條同居人責任等，分別準備抗辯理由。
- 就純粹經濟上損失之爭議，援引最高法院110年度台上字第2499號等判決，主張凶宅跌價非侵權行為所保護之「權利」，房東須舉證自殺者有故意以背於善良風俗之方法加害之主觀要件。
- 考量與房東進行協商和解之可能性，避免冗長訴訟程序。若房東堅持提告，應積極應訴並主張上述抗辯事由。
- 注意乙之遺產繼承人是否為更直接之求償對象，房東可能同時向甲及乙之繼承人請求賠償，甲可主張應由乙之繼承人負最終責任。
免責聲明
以上內容由律果AI法律助理協助本所律師依台灣法規與實務見解整理，本所擁有著作權。相關內容僅供參考，不構成正式法律意見，具體案件請進一步諮詢本所律師。本站資訊如有錯誤或過時，請以主管機關最新公告為準。