床墊汙損，房東直接找家具行更換，並從我押金扣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房客）承租房屋約三年後退租。退租點交時，房東發現床墊有汙損情形。房東未與房客協商，即逕自委請家具行更換全新床墊，費用為新臺幣5,800元，並將該費用全額從押金中扣除。然而，當事人認為該汙損以清潔方式處理即可，清潔費用約為新臺幣2,500元，無需更換全新床墊。此外，房東尚主張牆面有貼紙殘膠應賠償，惟部分痕跡係入住前即已存在；房東另要求賠償冰箱門把損壞，惟該損壞亦為入住前即有之瑕疵；房東復要求椅子之耗損賠償，惟該椅子係正常使用之自然耗損。當事人欲瞭解是否須全額負擔上述費用，以及租約已屆期但書面契約未續約之情形下，得否向相關主管機關檢舉房東。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東得否未經房客同意逕自更換全新傢俱，並將全額費用從押金扣除？損害賠償之計算應以修復費用或更換費用為準？
• 床墊使用三年後之汙損，是否應扣除折舊後計算賠償金額？折舊之計算方式為何？
• 入住前即存在之瑕疵（牆面痕跡、冰箱門把損壞），房客是否負賠償責任？舉證責任歸屬為何？
• 傢俱之正常使用耗損（椅子磨損），是否屬房客應負擔之賠償範圍？
• 書面租約屆期後未續約，房東是否有未申報租賃所得或違反其他法令之情形，房客得否向主管機關檢舉？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第455條 — 租賃關係終止後租賃物之返還
• 民法第213條 — 損害賠償之方法（回復原狀）
• 民法第196條 — 物被毀損時之損害賠償（以修復費用為限）
• 民法第217條 — 與有過失之損害賠償酌減
• 民法第431條 — 租賃物之修繕義務
• 住宅租賃契約應約定及不得約定事項（內政部公告） — 押金返還及不得超額扣款之規範

四、法律分析

(1) 損害賠償之計算方式：修復費用 vs. 更換費用
依民法第213條規定，損害賠償以回復原狀為原則。所謂回復原狀，係指回復損害發生前之狀態，而非使受害人獲得較損害前更佳之利益。本案床墊若僅有汙損而可清潔回復，則損害賠償應以清潔費用（約新臺幣2,500元）為準，而非更換全新床墊之費用（新臺幣5,800元）。房東逕行更換全新品，係使自己獲得較原狀更佳之利益，超出部分不得轉嫁房客負擔。臺灣高等法院110年度上易字第872號判決指出，出租人就租賃物之損害請求賠償，應以必要之修復費用為限，不得逕以更換全新品之費用請求。

(2) 折舊之扣除
即使認定床墊確有更換之必要，賠償金額亦應扣除折舊。依實務見解，傢俱之耐用年限依行政院所頒「固定資產耐用年數表」認定，一般傢俱之耐用年限為五至十年。本案床墊已使用三年，應依定率遞減法或平均法計算折舊後之殘值，房客僅需賠償折舊後之價值差額。臺北地方法院108年度北小字第3612號判決即採此見解，認定出租人更換傢俱時，應扣除已使用年限之折舊後始得請求賠償。

(3) 入住前既存瑕疵之舉證責任
就牆面貼紙殘膠及冰箱門把損壞，當事人主張係入住前即已存在。依民事訴訟法第277條，主張扣押金之房東應就損害係房客所造成負舉證責任。若房東於交屋時未製作房屋現況點交表或拍照紀錄，則難以證明上述瑕疵係房客所造成。反之，若房客持有入住時之照片或影片佐證瑕疵早已存在，即可成功抗辯。臺灣高等法院109年度上易字第1058號判決指出，出租人未於交屋時確實紀錄租賃物現況者，就嗣後主張之損害應負較高之舉證責任。

(4) 自然耗損不屬房客賠償範圍
椅子因正常使用而磨損，屬自然耗損之範疇。依民法第432條及實務見解，承租人就租賃物之自然耗損不負賠償責任，此部分費用應由房東自行負擔。內政部公告之「住宅租賃契約不得約定事項」亦明定，出租人不得約定承租人負擔自然耗損之修繕費用。

(5) 租約未續約之法律效果
書面租約屆期後雙方未另訂新約，但房客繼續居住且房東繼續收租，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約。此不定期租賃關係仍受民法及租賃住宅市場發展及管理條例之規範。房東未申報租賃所得者，房客得向國稅局檢舉，房東可能面臨補稅及罰鍰之處分。

五、結論與建議

結論：房東未經房客同意逕自更換全新床墊並從押金全額扣款，於法無據。損害賠償應以必要修復費用為限，且應扣除折舊。入住前既存之瑕疵由房東負舉證責任，自然耗損部分不屬房客賠償範圍。房客得請求返還超額扣款之押金。

1. 就床墊汙損部分，主張賠償金額應以清潔費用（約新臺幣2,500元）為限，而非全新床墊之更換費用。若房東堅持以更換費用計算，亦應扣除三年使用之折舊。
2. 就牆面貼紙殘膠及冰箱門把損壞，蒐集入住時之照片、通訊紀錄或其他證據，證明該等瑕疵入住前即已存在，主張房東應負舉證責任。
3. 就椅子磨損部分，主張屬正常使用之自然耗損，依法無須賠償。
4. 以存證信函通知房東，詳列各項扣款之異議理由及法律依據，請求返還超額扣款之押金，並限期回覆。
5. 若房東拒絕返還，可向鄉鎮市區公所聲請調解。調解不成立時，因金額可能在新臺幣十萬元以下，得向地方法院提起小額訴訟。
6. 如確認房東有未申報租賃所得之情形，得向所轄國稅局檢舉，維護自身權益。
7. 未來承租房屋時，建議於簽約入住時詳細填寫房屋現況點交表，並拍攝照片或影片存證，以避免退租時之舉證困難。