退租清潔

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）於出租房屋前，曾委請專業清潔公司進行全屋清潔，包含冷氣機組之清洗。租賃期間屆滿後，房客表示拒絕進行退租清潔即搬離。房東欲瞭解，在此情形下得否自押金中扣除清潔費用，以及房客於退租時究竟負有何種程度之清潔或回復原狀義務。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房客於退租時是否負有清潔租賃物之義務？該義務之法律依據及範圍為何？
• 租賃契約中如未明確約定退租清潔條款，房東得否依民法規定主張房客應負回復原狀義務？
• 房東得否以房客未盡清潔義務為由，自押金中扣除清潔費用？扣款之合理範圍如何認定？
• 自然耗損與人為髒污之區分標準為何？房客是否僅需就超出正常使用範圍之部分負責？
• 房東入住前之專業清潔費用，得否於退租時轉嫁要求房客負擔同等標準之清潔？

三、相關法條

• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第431條 — 租賃物之修繕義務
• 民法第455條 — 租賃關係終止後租賃物之返還
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 住宅租賃契約應約定及不得約定事項（內政部公告） — 押金返還及扣款之規範

四、法律分析

(1) 房客退租時之清潔義務範圍
依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃關係終止時，應依民法第455條將租賃物返還出租人。所謂返還，實務上認為承租人應將租賃物以「合理使用後之狀態」返還，即扣除正常使用之自然耗損後，不應有額外之人為損壞或嚴重髒污。臺灣高等法院108年度上易字第1236號判決指出，承租人返還租賃物時，就正常使用所生之自然耗損無須回復原狀，但就超出正常使用範圍之毀損或髒污，應負損害賠償責任。

(2) 租賃契約約定與法定義務之關係
若租賃契約明確約定房客退租時應進行清潔或回復原狀，房客自應依約履行。惟依內政部公告之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，出租人不得約定承租人負擔超過合理範圍之回復原狀費用，亦不得將自然耗損之修繕費用轉嫁予承租人。若契約中約定房客須回復至入住時完全相同之狀態（包括專業清潔程度），該約定可能因違反前述不得約定事項而無效。臺北地方法院109年度北小字第2874號判決認定，房東要求房客退租時須達到專業清潔標準，已超出合理回復原狀之範圍。

(3) 押金扣款之合法性與範圍
依民法及住宅租賃相關規範，押金之目的在於擔保租賃債務之履行，包括租金之給付、租賃物毀損之賠償等。房東得就房客造成之實際損害從押金中扣除，但應以實際損害為限，不得恣意扣款。臺灣高等法院107年度上字第1415號判決揭示，出租人主張扣押金時，應就租賃物受損之事實及損害範圍負舉證責任。房東如欲主張清潔費用之扣款，應舉證證明：(一) 房客返還時之髒污程度超出正常使用範圍；(二) 清潔費用之金額合理；(三) 入住時與退租時之狀態確有差異。建議房東於交屋時及退租時均拍攝照片或影片存證，以利舉證。

(4) 自然耗損與人為髒污之區分
實務上，自然耗損包括牆面因年久而輕微變色、地板正常磨損、設備因正常使用而性能降低等，此部分由房東負擔，不得從押金扣除。人為髒污則包括嚴重油垢、未清理之廚房殘渣、寵物造成之汙損、牆面大面積貼紙殘膠等，此部分超出正常使用範圍，房客應負清潔或賠償責任。冷氣機之清洗，若屬正常使用後濾網積塵，應由房東負擔；若因房客未依說明清理導致嚴重堵塞或損壞，則房客應負責。

五、結論與建議

結論：房客退租時負有將租賃物以合理狀態返還之義務，但不負責自然耗損之部分。房東得就超出正常使用範圍之髒污或毀損，自押金扣除合理之清潔或修繕費用，但須負舉證責任。房東不得要求房客達到專業清潔之標準，除非契約合理約定且未違反相關規範。

1. 檢視租賃契約中關於退租清潔及回復原狀之約定條款，確認是否有明確之清潔義務約定及其合理性。
2. 蒐集入住時與退租時之房屋狀態照片或影片作為對照證據，以利證明房客返還時之狀態確有超出正常使用範圍之髒污。
3. 就超出正常使用範圍之髒污部分，取得合理清潔費用之報價單據，據以從押金中扣除。扣款金額應以實際必要費用為限，避免漫天要價。
4. 以存證信函通知房客押金扣款之明細及理由，並附上相關照片與費用單據，給予房客合理之異議期間。
5. 若房客對扣款有爭議，可先向鄉鎮市區公所聲請調解。調解不成立時，再評估是否提起民事訴訟。
6. 未來出租時，建議於租賃契約中明確約定退租清潔之標準及範圍，並於交屋時詳細拍照紀錄，作為日後判斷之依據。