建物在共有土地上被共有人索取不當得利

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與他人共有一筆土地，當事人持有二分之一之應有部分。當事人於該共有土地上興建建物，惟建物之占地面積超過其應有部分所對應之土地面積。其他共有人主張當事人超過應有部分使用共有土地，要求給付不當得利。當事人欲瞭解不當得利之計算究竟係以建物總面積計算，抑或僅以超過應有部分之面積計算。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人於共有土地上興建建物，未經全體共有人同意或無分管契約之情形下，是否構成無權占有？
• 不當得利之計算範圍應以建物總占地面積計算，抑或僅就超過應有部分之面積計算？
• 共有人使用共有物超過其應有部分，其他共有人得主張之法律權利為何（不當得利、損害賠償或分割共有物）？
• 是否存在分管契約或默示分管協議，足以阻卻不當得利之請求？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之成立要件
• 民法第818條 — 共有人按應有部分使用收益共有物
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法

四、法律分析

(1) 共有人使用共有物之權限範圍
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。然所謂「對共有物之全部有使用收益之權」，係指共有人得就共有物之全部為使用收益，惟其使用收益之範圍不得超過其應有部分之比例。若共有人未經他共有人全體之同意，就共有物之特定部分為排他性之占有使用，即屬逾越應有部分之使用。最高法院109年度台上字第2855號判決揭示，共有人逾越應有部分使用共有物，如未經其他共有人同意且無分管契約，就超過部分即屬無權占有。

(2) 不當得利之計算範圍
關於不當得利之計算範圍，實務上認為共有人本身亦為共有物之所有權人，其就應有部分範圍內之使用本屬有權使用，故不當得利之計算應僅就超過其應有部分之面積為之。亦即，若當事人持有二分之一應有部分，其建物占地面積為100坪，則不當得利之計算範圍為超過50坪（即應有部分對應面積）之部分。惟須注意，在無分管契約之情形下，共有物之使用收益係各共有人就共有物全部按應有部分比例為之，並非特定部分之排他使用，故理論上共有人未經同意占用共有物之特定部分，其不當得利之計算應以占用面積乘以他共有人之應有部分比例為之（最高法院104年度台上字第1860號判決參照）。

(3) 不當得利之金額計算基準
不當得利之金額通常以土地申報地價之年息百分之五至百分之十為計算基準，再按他共有人之應有部分比例及占用面積計算。具體計算公式為：不當得利金額＝占用土地面積×申報地價×年息比例×他共有人應有部分比例×占用期間。實務上法院會參酌土地之位置、使用情形、當地租金行情等因素酌定年息比例。

(4) 分割共有物為根本解決之道
律師建議，與其持續爭執不當得利之計算，不如透過法院訴請分割共有土地，將建物坐落之土地分割歸屬於建物所有人，從根本解決共有關係之紛爭。依民法第824條規定，法院於裁判分割時，應斟酌共有人之利益及共有物之性質，以原物分配或變價分配之方式為之。若土地上已有建物存在，法院通常會將該部分土地分配予建物所有人，以維持建物之經濟效用。

五、結論與建議

結論：共有人於共有土地上興建建物，若未經全體共有人同意且無分管契約，就超過應有部分之使用部分，其他共有人得依民法第179條請求不當得利。不當得利之計算以占用面積乘以他共有人應有部分比例，按申報地價年息計算。根本解決之道為提起共有物分割訴訟。

1. 確認是否存在分管契約或默示分管協議，若有則可作為合法使用之依據，阻卻他共有人之不當得利請求。
2. 釐清建物占地面積及超過應有部分之具體範圍，作為不當得利計算之基礎。
3. 評估主動提起共有物分割訴訟之可行性，將建物坐落之土地分割歸屬於己，從根本解決紛爭。
4. 若他共有人已提起不當得利訴訟，應蒐集相關證據（如建物興建之歷史沿革、長期占用之事實、是否有默示分管等），作為抗辯之依據。
5. 考慮與他共有人協商，以簽訂分管契約或以價購方式取得他共有人之應有部分，避免長期訟爭。
6. 委任專業律師處理，因共有物不當得利之計算涉及複雜之法律與事實問題，需專業判斷。