租房已簽約未入住解約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）與出租人簽訂房屋租賃契約，租期約定一年，已繳付押金及第一個月租金。然而，當事人簽約後始終未實際入住使用該租屋處。嗣後當事人另覓得租金較低之房屋，遂欲終止原租賃契約。租賃契約中載有提前終止條款，約定承租人須提前一個月通知出租人始得終止契約。當事人欲瞭解：一、已繳納之押金及租金是否可以退還；二、契約約定須提前一個月通知終止，在未曾入住之情形下，提前終止是否仍生效力。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租賃契約簽訂後，承租人未實際入住是否影響契約之效力？承租人得否以未入住為由主張契約不成立或無效？
• 承租人單方面提前終止定期租賃契約，是否構成違約？出租人得否請求違約金或損害賠償？
• 契約約定提前一個月通知終止，承租人未入住之情形下是否仍須遵守該通知期間？
• 已繳納之押金及租金，於提前終止契約後應如何處理？出租人得否以押金抵充違約金？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第450條 — 租賃期限之約定
• 民法第453條 — 定期租賃之終止
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第7點 — 提前終止租約之規定

四、法律分析

(1) 契約效力不因未入住而受影響
依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，於雙方意思表示合致時即成立生效，不以承租人實際占有使用租賃物為契約成立或生效之要件。承租人簽約後未實際入住，不影響契約之效力，租賃關係自契約約定之租期起始日起即已成立。最高法院98年度台上字第1516號判決亦揭示，租賃契約成立後，承租人不使用租賃物，並不免除其給付租金之義務。

(2) 提前終止構成違約
定期租賃契約原則上應於租期屆滿時終止，承租人於租期屆滿前單方面終止契約，除有法定事由（如民法第424條出租人不為修繕、第430條租賃物有危害安全或健康之瑕疵等）外，屬於違約行為。出租人得依契約約定或法律規定，向承租人請求違約金或損害賠償。實務上常見之違約金約定為一個月租金額度，法院通常認為此金額尚屬合理，不予酌減（臺灣臺北地方法院110年度北小字第3456號判決參照）。

(3) 通知期間仍應遵守
契約約定提前一個月通知始得終止，承租人即應遵守該通知期間，不因未入住而得免除。若承租人未提前一個月通知即逕行終止，出租人得請求通知期間之租金作為損害賠償。惟依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之規定，承租人提前終止契約時，出租人得請求之違約金不得超過一個月租金，此為保障承租人之強制規定。

(4) 押金與租金之處理
關於已繳納之押金，依民法及住宅租賃定型化契約之規定，押金係擔保承租人履行租賃契約義務之用。承租人提前終止契約而須給付違約金時，出租人得以押金抵充違約金後返還餘額。至於已繳納之租金，因租賃契約於租期起始日起即已生效，承租人雖未入住但仍有給付租金之義務，故出租人原則上無須退還已到期之租金。惟尚未到期之預付租金，出租人應於契約終止後返還。

五、結論與建議

結論：租賃契約簽訂後即生效力，不因承租人未實際入住而有不同。承租人提前終止定期租賃契約構成違約，出租人得請求違約金，通常以一個月租金為上限。押金得由出租人抵充違約金後返還餘額。

1. 儘速以書面（存證信函或書面通知）向出租人表達提前終止契約之意思，起算通知期間，避免產生額外租金負擔。
2. 與出租人協商解約條件，若出租人願意提前終止且已另覓承租人，或可減少違約金之負擔。
3. 確認租賃契約中關於提前終止之條款內容，包括違約金金額、通知期間等，評估自身應負擔之費用。
4. 若契約約定之違約金超過一個月租金，得依住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項主張酌減。
5. 要求出租人於契約終止後返還押金扣除違約金後之餘額，並退還尚未到期之預付租金。
6. 留存所有溝通紀錄及書面文件，作為日後爭議處理之證據。