社會住宅 房客租約到期不付租金也不搬走

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）將社會住宅出租予房客，租約已於民國112年9月30日到期。房客自9月份起即未繳納租金，且租約到期後拒不搬離。房東已啟動強制執行程序。房東欲釐清以下問題：(1) 是否可自行搬走房屋內屬於房東所有之家電及傢俱？(2) 擔心房客可能搬走房東之物品。(3) 強制執行之費用由誰負擔？(4) 是否得向房客請求電費、管理費及水費？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後房客拒不搬離，房東得否自行進入房屋搬走屬於自己之物品？自力救濟之法律風險為何？
• 強制執行遷讓房屋程序之流程為何？執行費用由何人負擔？
• 房東得否向房客請求租約到期後繼續占用期間之相當於租金之不當得利？
• 房客積欠之水電費、管理費等費用，房東得否一併請求？請求之法律依據為何？
• 房東如何防止房客搬走或毀損屬於房東所有之家電傢俱？

三、相關法條

• 民法第455條 — 承租人於租賃關係終止後應返還租賃物
• 民法第179條 — 不當得利（無法律上之原因而受利益致他人受損害者應返還其利益）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 強制執行法第124條 — 遷讓房屋之強制執行方法
• 強制執行法第28條之2 — 執行費用由債務人負擔
• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

(1) 自力救濟之法律風險
雖然房屋內之家電傢俱為房東所有，但在房客仍占有房屋之情形下，房東不宜自行進入房屋搬走物品。蓋租約雖已到期，但在房客尚未遷離前，房屋仍處於房客占有狀態，房東未經房客同意擅自進入，可能構成刑法第306條侵入住宅罪。臺灣高等法院108年度上易字第1923號判決指出，即使房東為房屋所有權人，於承租人占有期間未經同意進入房屋者，仍可能構成侵入住宅罪。因此，房東應透過法律程序（強制執行）取回物品，避免觸法。

(2) 強制執行程序與費用
房東取得遷讓房屋之確定判決後，得向法院聲請強制執行。依強制執行法第124條規定，執行法院得命債務人（房客）於一定期間內自行遷讓，逾期不遷讓者，由執行法官率同執行人員強制搬遷。強制執行之費用，依強制執行法第28條之2規定，原則上由債務人負擔，但債權人（房東）須先行墊付。墊付之費用嗣後得向債務人求償。實務上，遷讓房屋之執行費用包括：執行費（按租賃物價額計算）、搬運費、倉儲費（如需暫存房客物品）等。臺灣臺北地方法院109年度司執字第82451號執行命令揭示，執行費用由債務人負擔，債權人先行墊付後得聲請執行法院向債務人追償。

(3) 積欠租金及不當得利之請求
房東得向房客請求之金額包括：(a) 租約存續期間積欠之租金（9月份未付之租金），依租賃契約請求；(b) 租約到期後至實際遷離期間，相當於租金之不當得利，依民法第179條請求。最高法院61年台上字第1695號判例指出，租賃關係終止後，承租人未返還租賃物者，出租人得請求返還相當於租金之不當得利。不當得利之金額通常以原租金額為計算基準。

(4) 水電費及管理費之請求
租約到期後房客繼續占用期間所產生之水電費及管理費，如租賃契約約定由房客負擔者，房東得依契約請求。如租約已終止而無契約依據，房東仍得依民法第179條不當得利之規定請求返還，蓋房客無法律上原因使用水電等設施而受有利益，致房東受有損害。此外，房東如代為繳納上開費用，亦得依民法第176條無因管理或民法第179條不當得利之規定向房客求償。臺灣臺北地方法院111年度北小字第1247號判決肯認，房東代繳租約到期後之管理費，得依不當得利向前房客請求返還。

五、結論與建議

結論：房東不應自行進入房屋搬走物品，應透過強制執行程序處理。強制執行費用由房東先行墊付，嗣後得向房客求償。房東得同時請求積欠之租金、租約到期後之不當得利及代墊之水電管理費。

1. 切勿自行進入房屋搬走物品或更換門鎖，此等自力救濟行為可能構成侵入住宅罪（刑法第306條），應全程透過法律程序處理。
2. 確認是否已取得遷讓房屋之確定判決或其他執行名義（如經公證之租賃契約載有逕受強制執行條款），如尚未取得，應儘速提起訴訟。
3. 向法院聲請強制執行時，一併聲請查封房客屋內之動產（如有價值者），以擔保租金及不當得利之請求。
4. 製作房屋內屬於房東所有之家電傢俱清冊，並拍照存證，以利強制執行時辨識及取回。如擔心房客搬走或毀損房東物品，得向法院聲請假處分或假扣押。
5. 計算並彙整得向房客請求之全部金額，包括：積欠之9月份租金、租約到期後至遷離日止相當於租金之不當得利、代墊之水電費及管理費、強制執行墊付之費用等。
6. 保留所有相關證據，包括：租賃契約書、租金匯款紀錄、水電管理費帳單及繳費紀錄、與房客之通訊紀錄等。
7. 如尚未委任律師，建議儘速委任專業律師協助處理，因強制執行程序涉及多項程序法律問題，專業代理有助於加速執行進度並維護權益。