土地占用面積如何計算

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與他方共有一筆土地，土地總面積為八坪。當事人之應有部分為二分之一（即四坪）。土地上有一棟約五十年前興建之未辦保存登記建物，占地面積約五坪，該建物為當事人單獨所有。當事人欲釐清：占用面積應以一坪（五坪減四坪）、五坪（建物實際占地面積）或八坪（土地全部面積）計算？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 共有人在共有土地上興建建物，其占用面積應如何認定？得否以應有部分對應面積扣除？
• 共有人之應有部分權利係抽象存在於共有物全部，或得具體劃定於特定範圍？
• 共有人占用共有土地超過應有部分對應面積之部分，是否構成不當得利？他共有人得請求返還之金額如何計算？
• 未辦保存登記之老舊建物，他共有人得否請求拆屋還地？有無時效或信賴保護之抗辯？
• 共有人間是否存在默示分管契約？如何影響占用面積之認定？

三、相關法條

• 民法第818條 — 共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權
• 民法第820條 — 共有物之管理（共有物之管理除契約另有約定外以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之）
• 民法第821條 — 共有人對於第三人之請求權（各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求）
• 民法第179條 — 不當得利（無法律上之原因而受利益致他人受損害者應返還其利益）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權及妨害排除請求權
• 民法第148條 — 權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的（權利濫用禁止）

四、法律分析

(1) 共有人應有部分之法律性質
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。此項應有部分係抽象地存在於共有物之每一部分，而非具體劃定於某一特定區域。換言之，持有二分之一應有部分，並非表示得排他使用土地之特定半邊，而係對土地全部均有二分之一之權利。最高法院57年台上字第2387號判例明確揭示：「共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。」

(2) 占用面積之計算方式
本案建物實際占用土地面積為五坪，占用面積即應以此五坪計算，而非以五坪減去應有部分對應之四坪而僅計算一坪。蓋共有物之應有部分係抽象權利，不得逕行以面積扣除。他共有人對此五坪占用面積中，得就其應有部分比例（即二分之一）主張不當得利返還。最高法院109年度台上字第2018號判決指出，共有人逾越其應有部分而排他占用共有物之特定部分，就他共有人應有部分對應之部分構成不當得利，應返還相當於租金之利益。

(3) 不當得利之計算
他共有人得依民法第179條請求當事人返還不當得利，其金額通常以占用土地面積乘以他共有人之應有部分比例，再按土地申報地價年息百分之五至百分之十計算相當於租金之不當得利。實務上，法院多參酌土地法第97條第1項及第105條準用同法第97條之規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準。臺灣高等法院110年度上字第895號判決採用土地申報地價年息百分之八計算共有人超額占用之不當得利。

(4) 拆屋還地請求之可能性與限制
他共有人得依民法第767條及第821條規定，請求當事人拆除建物返還占用之土地。惟因建物已興建五十年，如共有人間長期存在默示之分管契約（即雙方長期默認各自使用土地之特定部分），他共有人之請求可能受到限制。最高法院83年台上字第1377號判例指出，共有人間如有分管契約存在，各共有人即應受其拘束，不得訴請拆屋還地。此外，法院亦可能依民法第148條權利濫用禁止原則，審酌建物之經濟價值及拆除之社會成本，限制他共有人拆屋還地之請求。

五、結論與建議

結論：占用面積應以建物實際占用之五坪計算，不得以應有部分對應面積扣除。他共有人就其應有部分比例得主張不當得利返還，亦可能請求拆屋還地。惟如共有人間存在默示分管契約或長期使用之事實，得作為抗辯事由。

1. 釐清共有人間是否存在分管契約（包括書面或默示），蒐集長期使用土地之相關證據，如舊照片、鄰居證詞、稅單繳納紀錄等，以證明雙方長期默認之使用範圍。
2. 調閱土地登記謄本及地籍圖，確認各共有人之應有部分比例及土地實際面積，並委託地政士或測量師進行實地測量，確認建物實際占用面積。
3. 評估建物之現況及使用價值，如建物老舊且無保存登記，應考慮是否主動辦理保存登記或與他共有人協商土地利用方案。
4. 若他共有人已提出不當得利或拆屋還地之請求，應積極主張默示分管契約之存在，或主張依民法第148條權利濫用禁止原則，限縮他共有人之請求範圍。
5. 考慮與他共有人協商土地分割（原物分割或變價分割），從根本解決共有關係之爭議，避免持續產生不當得利之問題。
6. 如協商不成，建議委任專業律師處理，因共有物使用爭議涉及應有部分權利之認定、不當得利之計算及分管契約之舉證等複雜法律問題。