分割訴訟。變價拍賣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為共有土地之少數持分共有人（持分八分之一）。他共有人（持分八分之七）於提起分割訴訟前，已擅自占用該共有土地，興建未經合法申請之鐵皮建物、整平土地並鋪設水泥作為停車場使用。他共有人嗣提起共有物分割訴訟，請求變價拍賣。當事人欲瞭解：變價拍賣之費用及利益如何分配？得否要求他共有人拆除違建並回復土地原狀？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 法院採取變價拍賣分割時，拍賣所得價金如何分配？相關費用由誰負擔？
• 他共有人於起訴前擅自占用共有土地並興建違章建築，當事人得否請求拆除及回復原狀？
• 他共有人占用共有土地期間，當事人得否請求返還不當得利？
• 當事人得否於分割訴訟中主張採取原物分割而非變價拍賣？
• 變價拍賣時，共有人是否享有優先承購權？

三、相關法條

• 民法第824條 — 共有物分割之方法（原物分割、變價分割、金錢找補）
• 民法第179條 — 不當得利（無法律上原因而受利益致他人受損害）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權（拆屋還地之請求權基礎）
• 民法第821條 — 各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求
• 土地法第34條之1 — 共有土地處分及優先承購權
• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權

四、法律分析

(1) 變價拍賣之程序與價金分配
法院依民法第824條第2項裁判以變價分割方式分割共有物時，係將共有土地交由法院民事執行處進行拍賣，由出價最高者取得土地所有權。拍賣所得價金扣除執行費用後，依各共有人之應有部分比例分配。以本案為例，當事人持分八分之一，可分得拍賣淨價金之八分之一。拍賣相關費用（如鑑價費、執行費等）由拍賣價金中先行扣除，各共有人按比例分擔。最高法院108年度台上字第2473號判決指出，變價分割所得價金之分配，應依各共有人之應有部分比例為之。

(2) 違章建築之拆除與回復原狀
他共有人未經全體共有人同意，擅自在共有土地上興建鐵皮建物、整平土地並鋪設水泥，已逾越其應有部分之使用權能。當事人得依民法第767條及第821條規定，請求他共有人拆除違章建築並回復土地原狀。此項請求與分割訴訟為不同之訴訟標的，得另行起訴或於分割訴訟中一併主張。最高法院105年度台上字第1898號判決揭示，共有人未經他共有人全體同意，於共有土地上興建建物，他共有人得請求拆除。

(3) 不當得利之請求
他共有人擅自占用共有土地超過其應有部分之範圍，當事人得依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利。不當得利之計算基準，通常以占用面積超過應有部分之部分，乘以土地申報地價年息百分之五至百分之十為基準，再按當事人之應有部分比例計算。當事人得對他共有人提起不當得利返還訴訟，或於分割訴訟中以反訴方式併為主張。最高法院97年度台上字第294號判決指出，共有人超過其應有部分使用共有土地，他共有人得請求返還不當得利。

(4) 分割方式之主張與優先承購權
分割訴訟中，法院並不當然採取原告主張之變價分割方式，法院得依職權審酌各共有人之利益、共有物之性質及經濟效用等因素，決定最適當之分割方式。當事人得於訴訟中提出書狀，表明偏好之分割方式（如原物分割配合金錢找補），供法院參考。此外，如法院最終裁定變價拍賣，依土地法第34條之1第4項規定，共有人享有優先承購權，當事人得以拍賣成交價格優先承購該土地。最高法院110年度台上字第547號判決亦指出，法院裁判分割共有物時，不受任何共有人主張分割方式之拘束。

五、結論與建議

結論：變價拍賣所得價金扣除費用後按應有部分比例分配，當事人可分得八分之一。他共有人擅自占用土地興建違建，當事人得另行請求拆除回復原狀及返還不當得利。當事人應於分割訴訟中積極表達偏好之分割方式，並善用優先承購權保障自身權益。

1. 立即委任律師代理分割訴訟，於訴訟中提出書狀表明偏好之分割方式，並說明變價拍賣可能不利於當事人之理由。
2. 於分割訴訟中或另行起訴，主張他共有人應拆除違章建築並回復土地原狀，請求依民法第767條及第821條行使所有物返還請求權。
3. 對他共有人提起不當得利返還訴訟（或於分割訴訟中提反訴），請求返還其擅自占用共有土地期間相當於租金之不當得利。
4. 聲請法院囑託不動產估價師鑑定土地價值，確保拍賣底價或找補金額之合理性。
5. 如法院裁定變價拍賣，預先準備資金以行使優先承購權，於拍賣時以成交價格優先承購土地。
6. 蒐集他共有人違法占用土地之證據，包括現場照片、測量圖、違建事實之佐證（如檢舉紀錄或主管機關裁處書）等，作為訴訟中主張權利之依據。
7. 評估是否向主管建築機關檢舉違章建築，促使主管機關依法令其拆除，以增加訴訟中之有利證據。