房客以大樓隔音不佳 要求提前解約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）將名下房屋出租予某外商公司之員工，租期尚餘約3個月。承租人以大樓隔音不佳為由，要求提前終止租約。承租人反映樓下住戶之生活音量過大，包括搬動椅子聲、門開關聲等，即使配戴耳塞仍可聽聞，嚴重影響睡眠品質。房東與物業管理公司曾就此事進行溝通協調，但承租人始終無法提供噪音發生之具體時間或肇事者之確切資訊。房東欲瞭解是否得依租約扣除違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大樓隔音不佳是否構成民法第423條所定出租人應維持租賃物合於使用收益狀態義務之違反？
• 隔音問題是否達到民法第424條「危及承租人安全或健康之瑕疵」之程度，使承租人得不經催告逕行終止租約？
• 噪音來源為鄰居生活音量而非租賃物本身結構問題，出租人是否須負擔此項風險？
• 承租人提前解約時，出租人得否依契約約定請求違約金？違約金之合理金額為何？
• 租賃住宅市場發展及管理條例對提前終止租約之違約金有無限制？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第424條 — 租賃物有危及承租人安全或健康之瑕疵，承租人得終止租約
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用時之租金減少及終止
• 民法第250條 — 違約金之約定
• 民法第252條 — 違約金之酌減
• 租賃住宅市場發展及管理條例第7條 — 住宅租賃契約提前終止之規定

四、法律分析

(1) 隔音不佳是否構成租賃物瑕疵
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。大樓隔音問題涉及建物本身之結構與隔音設計，若建物之隔音效果確實顯著低於一般同類建物之標準，可能構成租賃物未合於約定使用收益狀態之瑕疵。然而，本案噪音來源係鄰居之一般生活音量（搬椅子聲、門開關聲），並非異常噪音或違法行為所致，且承租人無法具體指明噪音來源及時間，此一情形在一般公寓大廈中難謂屬於超出合理容忍範圍之瑕疵。臺灣高等法院108年度上易字第492號判決指出，鄰居之一般生活噪音屬社會生活中應容忍之範圍，不構成租賃物之瑕疵。

(2) 是否構成民法第424條之危及安全或健康之瑕疵
民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。此條所稱「危及安全或健康」之瑕疵，須達相當嚴重之程度，例如房屋結構有安全疑慮、有嚴重漏水、甲醛超標等情形。單純隔音不佳或鄰居生活噪音，通常不足以構成危及安全或健康之瑕疵。最高法院106年度台上字第1678號判決亦指出，承租人主張租賃物有瑕疵而終止租約者，應就瑕疵之存在及其危及安全或健康之程度負舉證責任。

(3) 出租人對鄰居噪音之責任範圍
噪音來源若為其他住戶之一般生活行為，而非租賃物本身之結構缺陷或出租人所能控制之因素，出租人原則上不負擔此項風險。出租人之義務在於提供符合約定使用目的之租賃物，而非保證承租人免受一切外在干擾。房東已就承租人之反映與物業管理公司溝通協調，已善盡相當之注意義務。承租人若認為鄰居噪音已逾越一般容忍程度，應自行向製造噪音之鄰居主張權利（如依公寓大廈管理條例第16條或民法第793條），而非轉嫁責任於出租人。

(4) 提前解約之違約金請求
若租賃契約中約定有提前解約條款及違約金，承租人因自身原因提前終止租約時，出租人得依契約約定請求違約金。依租賃住宅市場發展及管理條例第7條及住宅租賃定型化契約應記載事項之規定，提前終止租約之違約金不得超過一個月租金。實務上，一般租賃契約多約定提前解約須賠償一個月租金作為違約金，此一金額通常為法院所認可。臺灣高等法院110年度上易字第789號判決即肯認，承租人非因可歸責於出租人之事由提前解約者，出租人得請求相當於一個月租金之違約金。

五、結論與建議

結論：大樓隔音不佳且噪音來源為鄰居一般生活音量，通常不構成租賃物之瑕疵或危及承租人安全健康之事由，承租人不得據此無條件終止租約。承租人提前解約時，房東得依契約約定扣除違約金，金額以不超過一個月租金為原則。

1. 詳細審閱租賃契約中關於提前終止及違約金之條款，確認違約金之計算方式及金額。若契約中未約定違約金，則依法承租人仍須賠償房東因提前解約所受之損害。
2. 以書面（存證信函或電子郵件）回覆承租人，表明隔音問題不構成租賃物瑕疵，出租人不同意無條件提前終止租約，若承租人堅持提前解約須依契約約定給付違約金。
3. 保留與承租人之所有溝通紀錄，包括承租人反映隔音問題之訊息、房東與物業管理公司協調處理之紀錄等，作為日後可能發生糾紛時之證據。
4. 若承租人主張租賃物有瑕疵而拒付違約金，房東得主張承租人未能舉證證明瑕疵之存在及其嚴重程度，且鄰居生活噪音非出租人所能控制。
5. 評估是否同意雙方協商提前終止租約之條件，例如承租人支付一個月租金作為違約金並於一定期限內搬離，以友好方式解決紛爭。
6. 注意押金之退還問題，應依法於租賃關係終止後結算水電費、修繕費用等後，將餘額返還承租人，違約金得自押金中扣除。
7. 建議諮詢專業律師，特別是涉及外商公司員工之租賃糾紛，可能有跨國溝通及語言問題需妥善處理。