租客以樓上裝修噪音為由,不付租金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（房東）將房屋出租予承租人。樓上住戶於某日取得管理委員會核准之裝修許可，施工時間為平日上午八時至下午五時，預計工期約六個月。房東已透過通訊軟體通知承租人有關樓上裝修之事，並傳送許可文件。惟承租人以裝修噪音影響生活為由，未事先與房東協商即自行搬至旅館居住，並拒絕給付租金，要求以旅館費用抵扣租金。房東認為噪音係樓上住戶之合法裝修行為所致，並非房東之責任，欲瞭解得行使之法律權利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 樓上住戶經管委會核准之合法裝修噪音，是否構成民法第423條所稱出租人應負擔之租賃物瑕疵？
• 承租人得否以第三人行為所致之噪音為由，主張減少租金或拒絕給付租金？
• 承租人自行入住旅館之費用，得否向房東請求償還或以之抵扣租金？
• 房東對於承租人遲延給付租金，得否依民法第440條催告後終止租約？
• 房東得否請求承租人給付積欠之租金及遲延利息？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵，承租人得終止租約
• 民法第435條 — 租賃物之一部滅失或不堪使用時得減少租金
• 民法第440條 — 承租人租金遲延，出租人得催告後終止租約
• 民法第441條 — 承租人於租賃關係終止後應返還租賃物
• 民法第227條之2 — 情事變更原則

四、法律分析

(1) 第三人裝修噪音與出租人瑕疵擔保責任
依民法第423條，出租人負有將合於約定使用之租賃物交付承租人並保持其合於使用狀態之義務。然而，此處之瑕疵係指租賃物本身之缺陷或出租人可控制之因素。樓上住戶之裝修行為屬第三人之行為，且已取得管委會核准，施工時間在合法規定範圍內（平日日間），並非出租人所造成或得以控制之情事。臺灣高等法院107年度上易字第1268號判決指出，鄰居合法裝修所產生之暫時性噪音，不構成出租人之瑕疵擔保責任範圍，承租人不得據此拒付租金。

(2) 承租人得否減少租金或拒付租金
承租人依民法第435條請求減少租金，須以租賃物有一部滅失或不堪使用，且不可歸責於承租人之事由為前提。本案噪音雖可能影響居住品質，但租賃物本身並未滅失或不堪使用，承租人仍可繼續居住於租賃物內。況且噪音來源為樓上住戶之合法裝修，施工時間在管委會規定範圍內，不可歸責於出租人。臺灣臺北地方法院109年度北小字第3502號判決亦認定，承租人因鄰居裝修噪音而自行搬離，不得據此免除租金給付義務。承租人片面拒付租金之行為，已構成給付遲延。

(3) 承租人旅館費用之請求權
承租人自行決定入住旅館，未事先與房東協商，此係承租人單方面之決定。由於噪音並非房東所造成或可控制，房東對此不負損害賠償責任，承租人不得請求房東償還旅館費用，亦不得以旅館費用抵扣租金。最高法院106年度台上字第883號判決揭示，承租人未經出租人同意自行遷出租賃物，不影響其租金給付義務之存續。

(4) 房東催告與終止租約之權利
依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。房東應以存證信函催告承租人於收到通知後一定期限內（通常為十日至十五日）給付積欠之全部租金。逾期不付者，房東得再以存證信函為終止租約之意思表示，並請求承租人返還租賃物及給付積欠之租金、遲延利息。依租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定，住宅租賃之出租人終止租約應符合法定事由，承租人欠繳租金達二個月之租額即為法定終止事由之一。

五、結論與建議

結論：樓上住戶合法裝修所產生之噪音，不可歸責於房東，承租人不得以此為由拒付租金。承租人拒付租金構成給付遲延，房東得依法催告後終止租約並請求給付積欠之租金。承租人自行入住旅館之費用不得向房東求償。

1. 立即以存證信函催告承租人於收到通知後十五日內給付全部積欠之租金，載明逾期不付將依法終止租約並請求損害賠償。
2. 保留所有與承租人之通訊紀錄（包括通知裝修事宜之訊息、承租人拒付租金之回覆等），作為日後訴訟之證據。
3. 取得樓上裝修之管委會核准文件副本，證明裝修係經合法程序核准且施工時間在規定範圍內。
4. 若催告期限屆滿承租人仍不付租，以存證信函通知終止租約，請求承租人於一定期限內返還租賃物並結清積欠租金。
5. 若承租人拒絕返還房屋，得向法院提起遷讓房屋訴訟，並一併請求積欠之租金及相當於租金之不當得利。
6. 評估是否向承租人請求押金抵充積欠之租金，如有不足再另行請求。
7. 建議委任律師協助處理，確保催告及終止租約之程序合法完備，避免程序瑕疵影響權利之行使。