租地糾紛

一、問題／事實整理

（LawChain 原文）

出租人將其所有之土地出租予承租人，供承租人搭建鐵皮建物以安置外籍勞工居住。租約尚未屆期時，承租人口頭表示欲提前終止租約。出租人口頭同意承租人自行搬遷並清除場內物品。惟承租人於清理現場時，要求出租人賠償場內四台洗衣機之費用，主張該等洗衣機為廠商所有。然而，雙方僅有口頭約定，未簽訂書面協議。此外，承租人自八月起即未繳納租金迄今。

二、爭點

• 承租人口頭提前終止租約之效力為何？出租人口頭同意是否構成合意終止？
• 承租人自八月起積欠租金，出租人得否依法請求給付？請求範圍為何？
• 承租人主張場內洗衣機為第三人（廠商）所有並要求賠償，出租人是否負有賠償義務？
• 租約終止後，承租人遺留物品之法律性質及處理方式為何？
• 僅有口頭約定而無書面契約，對雙方權利義務之舉證有何影響？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃之定義
• 民法第440條 — 承租人租金支付遲延之效果與催告終止
• 民法第449條 — 租賃期限與不定期租賃
• 民法第455條 — 租賃物之返還
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第767條 — 所有物返還請求權

四、法律分析

（一）口頭終止租約之效力
依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，不以書面為要件。本案承租人口頭表示欲提前終止租約，出租人亦口頭同意，雙方已就終止租約達成合意，租約即告終止。然而，口頭約定之缺點在於舉證困難，最高法院100年度台上字第546號判決指出，主張口頭契約存在之一方應負舉證責任。因此，出租人應注意保全相關證據，如通訊軟體對話紀錄、錄音或證人等。

（二）積欠租金之催收
不論租約是否已合意終止，承租人自八月起至租約終止日止積欠之租金仍屬應付之債務。出租人得以存證信函催告承租人於相當期限內繳清積欠租金。若承租人不予理會，出租人得向法院聲請支付命令，或直接提起民事訴訟請求給付。若租約終止後承租人仍有占用土地之情形，出租人尚得依民法第179條規定，請求自租約終止日起至實際返還土地日止，相當於租金之不當得利。臺灣高等法院105年度上字第782號判決亦確認，租約終止後繼續占用土地者，出租人得請求相當於租金之不當得利。

（三）洗衣機賠償問題之分析
承租人主張場內四台洗衣機為廠商所有而要求出租人賠償，須先釐清以下事項：（1）洗衣機之所有權歸屬——若確為第三人所有，應由第三人（廠商）自行向相關責任人主張權利，出租人原則上不負賠償責任；（2）出租人是否有毀損或處分該等洗衣機之行為——若出租人並未毀損或擅自處分，自無侵權行為之損害賠償責任；（3）雙方口頭合意終止租約時，是否有約定由出租人負責處理場內物品——若無此約定，出租人並無義務保管或賠償承租人或第三人之物品。

（四）遺留物品之處理
租約終止後，承租人有義務將土地恢復原狀並返還出租人。對於承租人遺留之物品，出租人不宜擅自處分，應先以存證信函通知承租人於合理期限內取回，逾期未取回者，出租人得依法處理。最高法院96年度台上字第1258號判決指出，出租人對於承租人遺留之物品，應盡善良管理人之注意義務保管，不得任意丟棄或毀損，否則可能須負損害賠償責任。

五、結論與建議

1. 立即以存證信函向承租人催告繳清自八月起至今之積欠租金，並載明如未於期限內繳清將依法追訴。
2. 以存證信函確認雙方口頭合意終止租約之事實，明確記載終止日期及雙方之善後義務，以避免日後舉證困難。
3. 關於洗衣機賠償之主張，應明確拒絕無據之請求。出租人未毀損或處分該等設備，自無賠償義務。如承租人仍堅持主張，應要求其提出洗衣機所有權歸屬之證明及出租人應負責任之依據。
4. 以存證信函通知承租人限期取回遺留物品，逾期未取回者依法處理，並保留現場照片及影像紀錄作為證據。
5. 若承租人持續不繳租金且不配合處理善後事宜，建議向法院聲請支付命令或提起民事訴訟，請求給付積欠租金及返還土地。
6. 日後簽訂土地租賃契約時，務必以書面約定各項權利義務，包括提前終止之條件、設備處理方式、違約金條款等，以避免口頭約定之舉證困境。