共有地如何計算占用面積

一、問題／事實整理

（LawChain 原文）

當事人所涉之共有土地上僅有一棟建物及一條巷道。當事人欲了解：該建物占用共有土地之面積，應以建物本身之基地面積計算，或應以該筆共有土地之全部面積計算？

二、爭點

• 共有土地上建物之「占用面積」應如何界定？係以建物基地面積或土地全部面積為準？
• 共有土地上之巷道部分，是否應計入特定共有人之占用面積？
• 占用面積之計算方式對不當得利請求金額之影響為何？
• 共有人逾越應有部分使用共有物時，其他共有人得主張何種權利？

三、相關法條

• 民法第818條 — 各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權
• 民法第821條 — 各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第820條 — 共有物之管理
• 民法第823條 — 共有物之分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法

四、法律分析

（一）占用面積之計算基準
共有土地上建物之占用面積，應以建物實際坐落之基地面積（即建物投影於地面之面積）為計算基準，而非以該筆共有土地之全部面積計算。最高法院97年度台上字第2326號判決指出，占有共有土地之面積，應以實際占有使用之範圍為準，非以共有土地之全部面積計算。蓋共有土地上除建物外尚有巷道等公共通行部分，該等部分並非特定共有人所排他占用，自不應計入個別建物之占用面積。

（二）巷道部分之處理
共有土地上之巷道，通常屬供公眾通行之空間，並非由特定共有人排他占用。依最高法院104年度台上字第1253號判決意旨，供公眾通行之既成巷道，其土地所有權人雖仍保有所有權，但因公眾通行利益之存在，不得任意排除他人通行。因此，巷道部分不應計入特定共有人之占用面積。惟若該巷道實際上僅供建物所有人專用而非供公眾通行，則仍有可能被認定為該建物所有人之占用範圍。

（三）逾越應有部分使用之法律效果
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。若共有人所占用之面積超過其應有部分所對應之面積比例，其他共有人得依民法第179條不當得利之規定，請求返還超過部分之使用利益。最高法院61年台上字第1799號判例指出，共有人逾越其應有部分之範圍使用共有物者，他共有人得請求返還相當於租金之不當得利。不當得利之計算，通常以土地申報地價年息百分之五至百分之十為基準，再按占用面積與應有部分之差額計算。

（四）共有物分割之考量
若共有人間對於占用面積及使用方式無法達成共識，任一共有人得依民法第823條規定請求分割共有物。法院於裁判分割時，依民法第824條規定，應斟酌各共有人之利害關係、共有物之性質、使用現況及經濟效用等因素，定其分割方法。臺灣高等法院107年度重上字第532號判決亦指出，法院於共有物分割時，應考量建物坐落位置及各共有人之使用現況，以維護共有人之利益。

五、結論與建議

1. 共有土地上建物之占用面積，應以建物實際坐落之基地面積計算，而非以共有土地全部面積計算。巷道等公共通行部分不應計入特定共有人之占用面積。
2. 若建物占用面積超過其所有人之應有部分比例，其他共有人得請求返還相當於租金之不當得利。
3. 建議先委請地政士或測量師進行實地測量，確認建物之正確基地面積及占用範圍，作為計算之依據。
4. 若共有人間對土地使用方式有爭議，可考慮透過調解或訴訟程序請求共有物分割，以根本解決共有關係之紛爭。
5. 建議委任專業律師協助評估具體案件情形，確認占用面積之計算方式及得主張之權利範圍。