案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人於民國78年間受贈一棟公寓之最高層（5樓），該5樓上方已有頂樓加蓋（頂加）。贈與當時雙方僅有口頭約定，並無書面契約載明贈與範圍是否包含頂加部分。當事人長期使用該頂加空間，惟原贈與人（贈與人）現於訴訟中主張其贈與範圍僅限於5樓本體，不包含頂加部分，雙方就贈與範圍產生爭議。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 頂樓加蓋（頂加）之法律性質為何？屬獨立之不動產、動產或主建物之附屬物？
- 贈與範圍之認定：口頭贈與公寓頂樓時，頂加是否當然包含在贈與標的內？
- 口頭贈與契約之效力：不動產贈與未以書面為之，其法律效力為何？已履行之贈與得否撤銷？
- 頂加為違章建築，其所有權歸屬應如何認定？是否適用民法添附規定？
- 當事人長期占有使用頂加空間，是否得主張時效取得所有權？
三、法律分析
(1) 頂樓加蓋之法律性質
頂樓加蓋通常為未經主管機關核發建築執照及使用執照之違章建築，無法辦理建物所有權第一次登記（保存登記）。惟違章建築之事實上處分權仍受法律保護，其權利歸屬依出資興建者而定。最高法院62年台上字第1314號判例指出，違章建築之讓與，雖不能移轉其所有權，但受讓人得取得事實上之處分權。就頂加與主建物之關係而言，若頂加係利用主建物之頂樓樓板作為地板、與主建物結構相連且僅頂樓住戶得以進出使用，實務上多認其為主建物之附屬建物。
(2) 贈與契約之解釋與範圍
依民法第98條規定，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。贈與公寓頂樓（5樓）時，若頂加已存在且與5樓為一體使用，依一般社會通念及交易慣例，贈與「整棟房子」或「5樓」通常應解釋為包含與之不可分離之頂加部分。臺灣高等法院104年度上字第875號判決亦採類似見解，認為贈與頂樓時，除當事人另有明確約定排除外，應認頂加包含在贈與範圍內。惟本件僅有口頭約定，舉證上須仰賴當時之時空背景、使用狀態、證人證詞等間接證據。
(3) 口頭贈與不動產之效力
依民法第406條規定，贈與為諾成契約，不以書面為成立要件。惟依民法第408條第1項規定，贈與物未交付前，贈與人得撤銷其贈與；但同條第2項規定，經公證之贈與或為履行道德上義務而為之贈與，不在此限。本件贈與已於民國78年完成交付並持續占有使用至今，贈與人已不得依民法第408條撤銷贈與。再者，若5樓部分已辦理所有權移轉登記，則該部分之贈與已完全履行，更無從撤銷。
(4) 頂加所有權歸屬與添附
頂加如係由原贈與人出資興建，則其原始所有權歸屬原贈與人。惟若贈與時已將頂加一併交付受贈人使用，且依前述契約解釋應認頂加包含在贈與範圍內，則受贈人已取得頂加之事實上處分權。若頂加係受贈人於受贈後自行出資加蓋，則依民法第811條動產附合於不動產之規定，或依出資興建之法理，頂加所有權歸屬受贈人。
(5) 長期占有使用之法律效果
當事人自民國78年起持續占有使用頂加空間逾30年，若符合民法第769條或第770條所定要件（以所有之意思和平繼續占有他人之不動產達一定期間），理論上得主張時效取得所有權。惟因頂加為違章建築無法辦理登記，實務上時效取得之主張在執行面上有其困難。
四、相關法條
五、結論與建議
結論：民國78年贈與公寓5樓時，若頂加已存在且與5樓一體使用，依契約解釋原則應認贈與範圍包含頂加。贈與人事後主張僅贈與5樓不含頂加，有違誠信原則且舉證責任在贈與人。當事人已持續占有使用逾30年，其事實上處分權應受法律保護。
- 蒐集民國78年贈與當時之相關證據，包括：當時是否有見證人、是否有任何書面紀錄（如收據、信件）、頂加之興建時間及出資者、當時雙方之對話或約定內容。
- 證明頂加於贈與當時已存在且與5樓為一體使用之事實，可提出：老照片、鄰居證詞、水電費繳費紀錄、戶籍登記資料等。
- 在訴訟中主張依民法第98條探求當事人真意原則，贈與「5樓」之真意應包含與之不可分離之頂加部分，此為一般社會通念所支持之解釋。
- 主張贈與已完成交付逾30年，依民法第408條第1項反面解釋，贈與物交付後贈與人不得撤銷贈與，遑論事後限縮贈與範圍。
- 備位主張長期占有使用之事實，佐以民法第769條、第770條時效取得之法理，強化對頂加事實上處分權之主張。
- 注意頂加為違章建築之風險：主管機關得隨時依法拆除，且無法辦理產權登記。建議同時評估頂加是否有被報拆之風險。
- 委任專業律師代理訴訟，因涉及贈與契約解釋、違章建築權利歸屬及證據蒐集等複雜法律問題，宜由專業律師協助處理。
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