母親房子過戶給女兒

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（女兒）之母親名下有一戶屋齡約47年、面積約25坪之公寓，估計市價約新臺幣70萬至90萬元。母親欲將該房屋過戶至女兒名下，當事人想瞭解以贈與方式辦理過戶時需繳納之稅費種類與金額，以及委託代書辦理之費用。此外，當事人亦關心母親名下其他土地之契稅及贈與稅處理方式。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 母親將房屋贈與女兒，應繳納哪些稅費？各項稅費之計算基準與稅率為何？
• 贈與稅免稅額之適用：本件房屋公告現值是否可能在免稅額範圍內？
• 以贈與方式或以買賣方式過戶，何者稅負較輕？二親等間買賣是否會被視為贈與？
• 土地增值稅是否得適用自用住宅優惠稅率？其要件為何？
• 委託代書辦理不動產過戶之合理費用範圍為何？

三、法律分析

(1) 贈與稅之計算
依遺產及贈與稅法第19條規定，贈與稅按贈與人每年贈與總額減除免稅額及各項扣除額後之贈與淨額課徵，稅率為10%至20%（累進稅率）。依同法第22條規定，贈與稅免稅額每年為244萬元（依物價指數調整後之金額）。不動產贈與之贈與總額以土地公告現值及房屋評定現值計算，非以市價計算。屋齡47年之老舊公寓，其房屋評定現值通常甚低，加上土地公告現值，若合計未超過244萬元免稅額，則無須繳納贈與稅。

(2) 契稅之計算
依契稅條例第3條規定，不動產之贈與契稅稅率為房屋評定現值之6%。以本件房屋評定現值估算，若評定現值為10萬元，則贈與契稅為6,000元。契稅僅就建物課徵，土地部分不課契稅。

(3) 土地增值稅之計算
依土地稅法第28條規定，土地移轉時應繳納土地增值稅，按土地漲價總數額課徵。一般稅率為20%至40%（累進稅率）。惟依同法第34條規定，土地所有權人出售或贈與自用住宅用地，符合一定要件者得適用優惠稅率10%，且一生以一次為限。若母親之房屋符合自用住宅用地之要件（土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或營業使用），建議申請適用優惠稅率以節省稅負。

(4) 贈與與買賣方式之比較
親屬間不動產移轉，除贈與外，亦可考慮以買賣方式辦理。惟依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，除能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者外，仍應課徵贈與稅。因此，母女間以買賣方式過戶，須提出資金流向證明（如匯款紀錄、存摺明細等），否則稅捐機關仍將視為贈與課稅。實務上，臺北高等行政法院多件判決均指出，二親等間買賣未能舉證資金來源者，應依實質課稅原則視為贈與。

(5) 代書費用
委託地政士（代書）辦理不動產贈與過戶，費用依案件複雜程度及各地行情而異，一般約為新臺幣1萬5千元至3萬元。費用包含代辦產權移轉登記、稅單申報、文件整理及規費代墊等。建議事先向多家地政士事務所詢價比較。

四、相關法條

• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 遺產及贈與稅法第19條 — 贈與稅之稅率
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 遺產及贈與稅法第5條 — 二親等以內親屬買賣視為贈與
• 契稅條例第3條 — 贈與契稅稅率（6%）
• 土地稅法第28條 — 土地增值稅之課徵
• 土地稅法第34條 — 自用住宅用地優惠稅率

五、結論與建議

結論：母親將房屋贈與女兒，需繳納贈與稅（如超過免稅額）、契稅（房屋評定現值之6%）及土地增值稅。本件房屋屋齡47年且市價不高，其房屋評定現值及土地公告現值合計可能在贈與稅免稅額244萬元以內，無須繳納贈與稅的機率較高。建議先至稅捐機關查詢確切之公告現值及評定現值後再行辦理。

1. 先向地方稅務局查詢該房屋之土地公告現值及房屋評定現值，確認贈與總額是否在每年244萬元免稅額範圍內。
2. 確認母親是否符合土地增值稅自用住宅用地優惠稅率之要件：本人或配偶、直系親屬設籍、面積限制（都市土地300平方公尺以內）、無出租或營業使用、一生一次。
3. 備妥所需文件：贈與稅申報書、土地及建物所有權狀正本、贈與人及受贈人之身分證明文件、印鑑證明、戶籍謄本。
4. 先向國稅局申報贈與稅並取得贈與稅繳清（或免稅）證明書後，再向地方稅務局申報土地增值稅及契稅，最後持相關稅單至地政事務所辦理產權移轉登記。
5. 如母親名下尚有其他土地欲一併贈與，應注意同一年度贈與總額合併計算，超過免稅額部分須繳納贈與稅。可考慮分年度贈與以善用每年免稅額。
6. 委託有經驗之地政士代辦全部過戶手續，可節省時間並確保程序正確。建議先比較多家地政士之報價與服務內容。
7. 注意房地合一稅之影響：受贈人日後出售該房屋時，取得成本以受贈時之房屋評定現值及土地公告現值計算，可能產生較高之房地合一稅負擔，應納入整體稅務規劃考量。