仲介不退壓金

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）租屋期間積欠一個月租金及兩個月管理費。退租時，水電費已自押金中扣除，並與房東及仲介完成點交手續，當場記錄部分輕微瑕疵。然而，仲介事後以簡訊通知當事人，主張清潔不足、牆面需重新粉刷，要求額外扣除相關工料費用，並據此拒絕退還押金餘額。當事人認為點交時已確認屋況，仲介事後追加扣款項目不合理，欲瞭解如何請求退還押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 押金之法律性質為何？租賃關係終止後，出租人應於何時、如何返還押金？得扣除之項目範圍為何？
• 雙方已完成點交手續後，仲介得否事後追加扣款項目（清潔費、粉刷費）？點交紀錄之法律效力為何？
• 承租人積欠之一個月租金及兩個月管理費，出租人得否自押金中扣除？扣除後之餘額應否返還？
• 牆面自然老化之粉刷費用，應由承租人或出租人負擔？自然耗損與人為損害如何區分？
• 承租人得透過何種途徑請求退還押金？消費爭議調解之程序為何？

三、法律分析

(1) 押金之法律性質與返還
押金（擔保金）係承租人為擔保租金給付及損害賠償而交付出租人之金錢，性質屬於金錢之信託的讓與擔保。依土地法第99條規定，押金不得超過二個月房屋租金之總額，超過部分承租人得以超過之部分抵付房租。租賃關係終止時，出租人應於扣除承租人積欠之租金及應由承租人負擔之費用後，將押金餘額返還承租人。依住宅租賃定型化契約應記載事項第11點規定，出租人應於租賃物返還之日起三十日內返還押金。

(2) 點交紀錄之法律效力
雙方已完成點交手續並記錄屋況，該點交紀錄具有確認租賃物返還狀態之證據效力。仲介事後以簡訊追加清潔費及粉刷費之扣款項目，若點交時未記載該等瑕疵，則仲介之事後追加扣款缺乏依據。臺灣高等法院109年度上易字第437號判決指出：「租賃物點交時雙方確認之屋況紀錄，足以作為認定返還狀態之證據，出租人事後主張點交時未記載之瑕疵，應負舉證責任。」

(3) 積欠租金及管理費之扣除
承租人積欠之一個月租金及兩個月管理費，出租人得自押金中扣除，此屬押金擔保範圍內之正當扣除。然而，扣除積欠款項後，出租人應將押金餘額返還承租人。若仲介將全部押金扣除而不返還餘額，即屬無法律上原因之不當得利。承租人得依民法第179條請求返還押金餘額。

(4) 自然耗損與回復原狀
依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。但租賃物因正常使用所生之自然耗損（如牆面因時間經過而泛黃、地板輕微磨損等），不屬於承租人之回復原狀義務範圍。住宅租賃定型化契約應記載事項第10點亦明定：「承租人不負擔自然耗損之修繕費用。」仲介主張之牆面粉刷費用，若係屬自然耗損，應由出租人自行負擔，不得自押金中扣除。

(5) 仲介之法律地位與責任
不動產仲介業者於租賃關係中通常僅為居間人或出租人之代理人，非租賃契約之當事人。仲介拒絕退還押金，若係受出租人授權為之，承租人得向出租人主張押金返還請求權；若仲介係自行截留押金，則可能涉及侵占罪嫌（刑法第335條）。承租人應先確認押金係由出租人或仲介持有，再決定向何人主張。

四、相關法條

• 土地法第99條 — 押金上限（不得超過二個月租金）
• 民法第455條 — 承租人返還租賃物之義務
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務
• 刑法第335條 — 普通侵占罪
• 消費者保護法第43條 — 消費爭議之申訴與調解
• 住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 — 押金返還及自然耗損之規定

五、結論與建議

結論：出租人得自押金中扣除承租人積欠之租金及管理費，但扣除後之餘額應予返還。仲介於雙方完成點交後始以簡訊追加清潔費及粉刷費之扣款，若點交時未記載該等瑕疵，該等追加扣款缺乏依據。牆面因正常使用之自然耗損，應由出租人自行負擔，不得自押金中扣除。

1. 先核算押金餘額：押金總額減去積欠之一個月租金及兩個月管理費、已扣除之水電費，剩餘部分即為應退還之押金餘額。
2. 保留點交時之屋況紀錄、照片、通訊紀錄（含仲介事後傳送之簡訊）等證據，作為日後主張之依據。
3. 向地方政府消費者保護官提出申訴，並申請消費爭議調解。消費爭議調解免費且程序簡便，通常可於一至兩個月內解決。
4. 委任律師發存證信函予仲介及房東，限期（通常十四日）返還押金餘額，並載明逾期將依法追訴。
5. 若押金餘額在新臺幣十萬元以下，得向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，或逕向法院提起小額訴訟（新臺幣十萬元以下適用小額訴訟程序，裁判費僅新臺幣一千元）。
6. 確認押金係由房東或仲介持有：若仲介截留押金拒不返還，除民事請求外，得考慮對仲介提出侵占罪之刑事告訴，以促使其儘速返還。
7. 日後租屋建議：退租點交時務必拍照錄影留存屋況、要求雙方簽署點交確認書、明確記載所有扣款項目及金額，避免事後爭議。