案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（地主）擁有一筆農地，經地政機關辦理鑑界測量後，發現鄰地所有人之擋土牆、建築物、排水溝渠及化糞池等設施越界占用其土地。該等地上物均建造於當事人名下之土地範圍內，惟土地登記簿上記載之所有權人為鄰地方。當事人日後有興建農舍之計畫，擔心佔用情形將影響其建築權益，並造成財產上之損失，遂欲主張拆除地上物、返還土地，並請求相當於租金之不當得利。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 鄰地所有人於當事人農地上建造擋土牆、建物、排水溝及化糞池等設施，是否構成無權占有？當事人得否依民法第767條請求返還土地及拆除地上物？
- 佔用人是否得主張民法第796條越界建築之抗辯？當事人於鄰地越界建築時是否知悉而未即時異議？
- 當事人得否依民法第179條請求佔用人返還相當於租金之不當得利？其計算標準為何？
- 佔用人是否可能主張時效取得地上權（民法第772條準用第769條、第770條）？其要件是否具備？
- 當事人日後興建農舍之權利是否因佔用而受影響？有無其他救濟途徑？
三、法律分析
(1) 所有權物上請求權之行使
依民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。當事人既為系爭土地之登記所有權人，鄰地所有人未經同意於其土地上建造擋土牆、建物、排水溝及化糞池等設施，即屬無權占有。當事人得起訴請求佔用人拆除該等地上物並將土地返還。最高法院102年度台上字第232號判決揭示：「所有人之物上請求權，不因時效而消滅，占有人不得以長期占有為由拒絕返還。」
(2) 越界建築抗辯之適用
依民法第796條規定，土地所有人建築房屋逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，但得請求土地所有人以相當之價額購買越界部分之土地。然而，本條之適用以鄰地所有人「知悉越界而不即時異議」為要件。若當事人係於鑑界後始知悉佔用情形，或佔用人無法舉證證明當事人知悉越界而未異議，則佔用人不得援引本條抗辯。況且，本條僅適用於「建築房屋」，擋土牆、排水溝、化糞池等附屬設施是否屬於本條所稱之「建築物」，實務上尚有爭議。臺灣高等法院107年度上字第1150號判決認為，民法第796條之「建築物」應從嚴解釋，不包括圍牆、水溝等附屬設施。
(3) 不當得利之請求
佔用人無權占有當事人之土地，受有使用土地之利益，致當事人受有損害，依民法第179條規定，當事人得請求佔用人返還相當於租金之不當得利。關於不當得利之計算，實務上通常以土地申報地價年息百分之五至百分之十計算，並得請求起訴前五年之不當得利（民法第126條短期時效）。最高法院61年台上字第1695號判例指出：「無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。」
(4) 時效取得地上權之抗辯
佔用人可能主張依民法第772條準用第769條、第770條規定，因長期占有而時效取得地上權。然而，時效取得地上權須具備：以行使地上權之意思、和平、公然、繼續占有他人未登記之土地達二十年（或十年且為善意並經登記），且須向地政機關申請登記。若佔用人未曾申請時效取得地上權之登記，則不得以此對抗當事人之物上請求權。
四、相關法條
五、結論與建議
結論：鄰地所有人未經當事人同意於其農地上建造擋土牆、建物、排水溝及化糞池等設施，構成無權占有，當事人得依民法第767條請求拆除地上物返還土地，並依民法第179條請求相當於租金之不當得利。佔用人除非能舉證當事人於越界建築時知悉而未即時異議，否則不得援引民法第796條越界建築之抗辯。
- 先委任律師發存證信函予佔用人，要求其於合理期限內（通常三十日）自行拆除越界之地上物並返還土地，同時請求給付相當於租金之不當得利。
- 蒐集並保全相關證據：地籍圖、鑑界測量成果圖、土地登記謄本、現場照片及影片、佔用面積之計算資料等。
- 向地政機關申請土地複丈，確認越界佔用之面積及範圍，作為日後訴訟請求之依據。
- 若佔用人拒絕自行拆除，應向管轄法院提起民事訴訟，請求：(a)拆除越界之擋土牆、建物、排水溝及化糞池；(b)返還所佔用之土地；(c)給付起訴前五年相當於租金之不當得利，及自起訴日起至返還土地日止按月計算之不當得利。
- 注意確認佔用人是否已向地政機關申請時效取得地上權之登記，若有，應即時提出異議。
- 評估是否可透過調解委員會先行調解，以節省訴訟時間及費用。農地糾紛亦可向鄉鎮市區公所申請調解。
- 委任專業律師全程協助處理，因拆屋還地訴訟涉及土地鑑界、面積計算、不當得利核算等專業問題，宜由律師統籌辦理。
免責聲明
以上內容由律果AI法律助理協助本所律師依台灣法規與實務見解整理，本所擁有著作權。相關內容僅供參考，不構成正式法律意見，具體案件請進一步諮詢本所律師。本站資訊如有錯誤或過時，請以主管機關最新公告為準。