案件內容與法律分析
一、問題／事實整理
甲方（買方）向乙方（建設公司）購買新建房屋並完成交屋。買賣契約約定瑕疵擔保期為兩年，但未明確載明起算日。甲方於交屋後數年發現房屋存在滲水等隱蔽瑕疵，向乙方提出修繕請求。乙方主張擔保期應從竣工日起算，已逾期而拒絕負責。雙方就擔保期之起算點及屆滿後之救濟途徑產生爭議。
資料來源：法律圈 LawChain
基於台灣不動產法律實務
二、爭點
- 瑕疵擔保期應從竣工日、簽約日或交屋日起算？
- 契約未明確約定起算點時，法律上應如何解釋？
- 隱蔽瑕疵與一般瑕疵之保護期限有何不同？
- 擔保期屆滿後，買方是否仍有其他請求權基礎？
三、相關法條
民法第354條：出賣人之物之瑕疵擔保責任。
民法第365條：買受人解除契約或請求減少價金之期間。
民法第360條：出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償責任。
民法第197條：侵權行為請求權之消滅時效。
四、法律分析
（1）擔保期起算點應以交屋日為準
依民法第354條及第365條，瑕疵擔保責任係自買受人「受領」標的物時起算。在房屋買賣中，受領即指正式交屋日，而非竣工日或簽約日。契約未明確約定起算點時，法院通常依法律規定以交屋日為準。惟若契約明確約定自竣工日起算，則從其約定，但該約定是否構成不利於消費者之定型化契約條款，仍有爭議空間。
（2）隱蔽瑕疵享有較長保護期限
民法區分一般瑕疵與隱蔽瑕疵。一般瑕疵應於受領時即行檢查並通知，逾合理期間未通知者視為承認。隱蔽瑕疵（如滲水、結構缺陷等交屋時無法發現之瑕疵）則不受此限制，依民法第365條，買受人得自發現瑕疵後六個月內，或交付後五年內行使解除權或減少價金請求權。
（3）擔保期屆滿後之其他救濟途徑
即使契約約定之擔保期已屆滿，買方仍得依民法第365條隱蔽瑕疵之法定期限主張權利。此外，若瑕疵係因施工疏失所致，買方得依民法第184條侵權行為規定請求損害賠償（時效為知悉後二年，自侵權行為時起十年）。買方應及時以書面通知賣方瑕疵情形，以保全請求權。
五、結論與建議
- 審閱契約約定：詳細檢視買賣契約中瑕疵擔保期之起算點、期限及通知程序等約定。
- 及時通知並留存證據：發現瑕疵後立即記錄日期、位置並拍照，以存證信函通知賣方，保留送達證明。
- 委託專業檢測：聘請建築檢測機構出具瑕疵鑑定報告，證明瑕疵之存在、原因及修繕費用。
- 區分瑕疵類型與適用期限：判斷所發現之瑕疵屬一般瑕疵或隱蔽瑕疵，據以計算可適用之法定保護期限。
- 必要時委任律師處理：賣方拒絕負責時，委任律師評估依瑕疵擔保或侵權行為提起訴訟之可行性。
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