承租國有財產局及台北市政府土地

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租坐落於某直轄市商業區之二層半樓房一棟，該建物坐落之土地分屬國有財產署及該直轄市政府管理。土地原為當事人家族數十年前購入，惟建物並無建築執照及使用執照。當事人長年繳納房屋稅，並自數年前起投入約新臺幣一百萬元整修維護。租金分別繳納予國有財產署及市政府，並申請自用住宅租金減免。當事人因婚後擬另購新宅，惟該土地公告現值逾新臺幣四千萬元，非其經濟能力所能負擔購買。當事人計畫遷出但維持租約，欲瞭解是否得將一樓改為店面出租、二樓以上改為出租套房，以有效管理運用該公有土地上之建物。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人以自用住宅名義承租公有土地，得否擅自將建物變更為商業使用（店面出租及出租套房）？
• 承租人將公有土地上之建物轉租予第三人，是否違反國有財產法之禁止轉租規定？
• 建物無建築執照及使用執照，對變更使用用途及商業出租有何影響？
• 承租人遷出後不再自用，是否影響自用住宅租金減免之資格？租金是否將調整？
• 承租人得否向國有財產署或市政府申請變更租約之使用用途？程序為何？

三、法律分析

(1) 國有非公用不動產之出租及使用限制
依國有財產法第42條規定，非公用財產類之不動產，得出租或出借使用。惟依國有非公用不動產出租管理辦法之規定，承租人應依租約約定之用途使用，不得擅自變更用途。若承租人原以自用住宅名義承租，嗣後將建物改為商業使用（店面或出租套房），即屬變更租約用途，須經出租機關（國有財產署或市政府財政局）核准。未經核准擅自變更者，依國有財產法第46條規定，出租機關得終止租約。

(2) 禁止轉租之限制
依國有非公用不動產出租管理辦法相關規定及一般公有土地租約條款，承租人不得將承租之公有土地或其上建物轉租予第三人。若承租人將一樓改為店面出租或將二樓改為出租套房，實質上係將承租之公有土地上建物轉租予他人使用，違反禁止轉租之規定。出租機關一旦查知，得依租約及國有財產法規定終止租約並要求承租人騰空返還土地。最高行政法院102年度判字第456號判決指出，公有土地承租人違反禁止轉租規定者，出租機關得不經催告逕行終止租約。

(3) 無建築執照及使用執照之法律風險
建物無建築執照及使用執照（俗稱「無照建物」），依建築法第25條規定，建築物非經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造。無照建物本身即屬違法建築，若再變更為商業使用，將面臨主管機關（工務局或建管處）之拆除或罰鍰。此外，無照建物若作為營業場所，於消防安全、公共安全等方面均不符法規要求，如發生事故，承租人將負擔嚴重之民、刑事責任。

(4) 自用住宅租金減免之影響
承租人原以自用住宅名義申請公有土地租金減免，若遷出不再自用或變更為商業使用，即不符合自用住宅之要件，租金將調整為一般用途之計收標準，通常為土地申報地價之一定比例（依各管理機關規定，一般用途租金約為申報地價之百分之五，高於自用住宅租金之百分之一至百分之二）。承租人應主動向出租機關申報用途變更，否則事後遭查獲將有溢領租金減免之返還問題。

四、相關法條

• 國有財產法第42條 — 非公用財產之出租
• 國有財產法第46條 — 承租人違約之終止租約
• 國有財產法第47條 — 國有非公用不動產之讓售
• 建築法第25條 — 建築執照之申請
• 建築法第86條 — 違建之處理（拆除或罰鍰）
• 民法第443條 — 承租人非經出租人承諾不得轉租
• 土地稅法第9條 — 自用住宅用地之定義

五、結論與建議

結論：承租公有土地之承租人，不得擅自將自用住宅變更為商業出租使用，亦不得將建物轉租予第三人。違反者出租機關得終止租約並收回土地。建物無建築執照更增加變更用途之法律風險。承租人應先向管理機關諮詢變更用途之可行性，並審慎評估法律風險。

1. 向國有財產署及市政府財政局諮詢，確認現行租約之使用限制及是否有變更用途之可能性，瞭解申請程序及所需文件。
2. 評估建物之合法化可能性：確認該建物是否可依相關規定補辦建築執照或使用執照，或是否屬於得列管之既有違建。
3. 若遷出不再自用，應主動向出租機關申報，避免繼續享有自用住宅租金減免而遭追繳差額或處罰。
4. 考慮是否依國有財產法第47條申請讓售（承購）該國有土地，惟須評估土地價值是否在經濟能力範圍內，以及是否符合讓售條件。
5. 切勿在未經核准前擅自將建物轉租或變更為商業使用，以免遭出租機關終止租約、收回土地，喪失數十年之承租權益。
6. 若確有商業使用需求，可探討與出租機關協商以合建、委託經營或其他合作方式運用土地之可能性。
7. 建議委任熟悉國有財產法及土地法規之專業律師，就整體土地權益管理策略提供法律諮詢。