租賃合約上，乙方可以寫兩家公司嗎

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

出租人（甲方）為自然人，擬將其所有之不動產出租。承租方為一家族企業，旗下經營兩家公司，各有不同之負責人（代表人），擬將兩家公司同時登載於同一份租賃合約之乙方（承租人）欄位，並於同一地址辦理營業登記。當事人欲瞭解：一份租賃契約之承租人是否可以同時記載兩家公司？兩家公司負責人不同是否影響契約效力？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 一份租賃契約之承租人（乙方）可否同時記載兩家公司為共同承租人？此種約定是否有效？
• 兩家公司之負責人（代表人）不同，對契約簽訂及效力有何影響？
• 共同承租之兩家公司就租金給付義務是否負連帶責任？應如何約定？
• 兩家公司可否於同一租賃地址辦理營業登記？有無法規上之限制？
• 出租人應如何調整契約條款以保障自身權益？

三、法律分析

(1) 共同承租之契約效力
依民法第153條契約自由原則，當事人得自由決定契約之內容，法律並未禁止一份租賃契約有複數之承租人。兩家公司同時作為承租人（乙方）簽訂租賃契約，在法律上屬於共同承租，契約效力不受影響。惟兩家公司各為獨立之法人格（公司法第1條），簽約時應由各公司之法定代理人（負責人）分別代表簽章，缺一不可。兩家公司負責人不同並不影響契約效力，反而更須確保雙方均有合法代表簽署。

(2) 租金給付之連帶責任
共同承租之情形下，兩家公司就租金給付義務之性質，依民法第271條規定，數人負同一債務而未約定連帶者，推定為可分之債，各承租人僅就其分擔部分負清償責任。此對出租人較為不利。因此，建議出租人於契約中明確約定兩家公司就租金及其他契約義務負連帶責任（民法第272條），使出租人得向任一公司請求全部租金之給付。最高法院85年度台上字第339號判決亦指出，連帶債務須有明示或法律規定，故契約明文約定至為重要。

(3) 同一地址辦理營業登記之可行性
依公司法第3條規定，公司以其本公司所在地為住所。實務上，同一地址可供多家公司辦理營業登記，法律並無禁止。惟應注意：第一，房屋使用分區是否允許營業使用（依都市計畫法及土地使用分區管制規則）；第二，出租人是否同意承租人於該地址辦理營業登記（宜於契約中明確約定）；第三，各公司之營業項目是否符合該地址之使用用途。此外，稅務上兩家公司各自獨立申報，租賃發票之開立及扣抵亦應分別處理。

(4) 契約條款之調整建議
由於涉及兩家公司為共同承租人，契約條款應作以下調整：第一，承租人欄位應完整載明兩家公司之名稱、統一編號及代表人姓名；第二，明確約定兩家公司就租金、押金、修繕費用及其他契約義務負連帶責任；第三，約定各公司使用空間之範圍（如有區分）；第四，約定任一公司違約時他方公司之連帶責任；第五，明確約定契約終止時兩家公司之返還義務及營業登記遷出義務。臺灣高等法院107年度上字第892號判決指出，共同承租之契約應明確約定各共同承租人之權利義務，以避免日後爭議。

四、相關法條

• 民法第153條 — 契約自由原則（當事人互相意思表示一致即成立契約）
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第271條 — 可分之債（數人負同一債務未約定連帶者）
• 民法第272條 — 連帶債務之成立（明示或法律規定）
• 公司法第1條 — 公司為法人
• 公司法第3條 — 公司住所
• 都市計畫法第32條 — 土地使用分區管制

五、結論與建議

結論：一份租賃契約之承租人可以同時記載兩家公司為共同承租人，法律上並無禁止。兩家公司負責人不同亦不影響契約效力，惟簽約時應由各公司之法定代理人分別代表簽章。出租人應於契約中明確約定連帶責任等條款，以保障自身權益。

1. 契約承租人欄位應完整記載兩家公司之全名、統一編號、公司地址及代表人姓名，並由各代表人分別簽名蓋章。
2. 明確約定兩家公司就租金、押金、水電費及其他一切契約義務負連帶清償責任，確保出租人得向任一公司請求全部給付。
3. 約定各公司之使用範圍及用途，避免日後就使用空間發生爭議。如兩家公司共用全部空間，亦應明確載明。
4. 確認房屋之使用分區是否允許兩家公司之營業項目，必要時向主管機關查詢。
5. 約定契約終止或解除時，兩家公司均應於一定期限內遷出營業登記，否則出租人得請求違約金。
6. 考慮是否以兩份獨立租賃契約分別與兩家公司簽訂，此方式在權利義務之釐清上可能更為明確，惟對出租人而言喪失連帶責任之保障。
7. 建議委請專業律師審閱租賃契約，確保條款完備並充分保障各方權益。