親屬未經同意將房屋轉租

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

甲、乙二人為手足關係，共同持有某不動產之所有權。其等之直系血親尊親屬丙，未經甲、乙之同意或授權，逕自將該共有房屋之部分空間出租予第三人丁作為營業使用，並由丙與丁簽訂租賃契約、收取租金。甲、乙與丙之間並無任何委任或授權之契約關係，甲、乙欲瞭解該租賃契約之效力，以及得否向丙請求返還其所收取之租金收益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 丙未經共有人甲、乙之同意或授權，逕自將共有房屋出租予丁，該租賃契約之效力如何？
• 甲、乙得否依民法第179條不當得利規定，向丙請求返還其所收取之租金？
• 共有物之出租是否屬於共有物之管理行為？應依何種程序為之？
• 甲、乙得否直接向承租人丁請求返還房屋或主張租約無效？
• 丙之行為是否另構成侵權行為，甲、乙得否請求損害賠償？

三、法律分析

(1) 共有物出租之法律性質與程序要求
依民法第820條第1項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。共有物之出租屬於管理行為，須經共有人依法定多數決同意始得為之。本案丙非共有人，更未經任何共有人之同意或授權，其以自己名義出租共有物，屬無權處分行為。依民法第118條規定，無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。

(2) 租賃契約之效力
丙與丁間之租賃契約，因丙並非房屋所有權人且未經授權，屬於無權處分。依最高法院51年台上字第3779號判例意旨，出租他人之物，其租賃契約在當事人間（即丙與丁之間）仍屬有效，僅不得對抗真正之所有權人甲、乙。換言之，丙、丁間之債權契約有效，但丙無權將房屋交付丁使用，甲、乙得本於所有權請求丁返還房屋。惟若丁為善意不知丙無出租權限，其亦得向丙主張債務不履行之損害賠償。

(3) 不當得利之請求
依民法第179條規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。丙未經授權收取共有房屋之租金，係無法律上原因而受有租金利益，致甲、乙受有未能使用收益共有物之損害，構成不當得利。甲、乙得依民法第179條向丙請求返還其按應有部分比例計算之租金收益。最高法院104年度台上字第1355號判決亦肯認，無權占有他人不動產而出租收益者，所有權人得依不當得利規定請求返還租金利益。

(4) 侵權行為之損害賠償
丙未經甲、乙同意擅自出租共有房屋，侵害甲、乙對共有物之使用收益權能，亦可能構成民法第184條第1項前段之侵權行為。甲、乙得選擇依不當得利或侵權行為之規定，請求丙賠償損害。實務上，不當得利請求權時效為15年（民法第125條），侵權行為請求權時效為知悉後2年（民法第197條），故以不當得利為請求權基礎通常較為有利。

四、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第118條 — 無權處分
• 民法第818條 — 共有物之使用收益
• 民法第820條 — 共有物之管理（多數決）
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第443條 — 承租人非經出租人承諾不得轉租

五、結論與建議

結論：丙未經共有人甲、乙之同意擅自出租共有房屋，該行為構成無權處分。丙與丁間之租賃契約雖在其等之間有效，但不得對抗甲、乙。甲、乙得依民法第179條不當得利規定向丙請求返還其所收取之租金收益，亦得本於所有權向丁請求返還房屋。

1. 先以書面（存證信函）通知丙，表明未曾同意或授權其出租共有房屋，要求丙立即停止出租行為並返還已收取之全部租金。
2. 同時以存證信函通知承租人丁，表明甲、乙為房屋共有人，從未授權丙出租，要求丁於合理期限內搬遷返還房屋。
3. 蒐集丙出租房屋之相關證據，包括租賃契約影本、租金收取紀錄、丁實際使用房屋之照片或影片、鄰居證人等。
4. 計算丙所收取之租金總額，按甲、乙之應有部分比例，向丙請求返還不當得利。
5. 若丙拒絕返還租金或丁拒絕搬遷，得向管轄法院提起民事訴訟，分別請求丙返還不當得利及丁返還房屋。
6. 考慮共有人間就共有物之管理訂立書面協議，明確約定共有物之使用收益方式，避免日後再生爭議。
7. 建議委任專業律師評估案件，協助進行存證信函之撰擬及後續訴訟程序。