賣房子不知情漏水處理金額協商失敗

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（賣方）出售房屋，於買賣過程中允許買方提前進場施作裝修工程。買方於拆除地板時發現地板下方潮濕，主張有漏水瑕疵。該房屋已完成所有權移轉登記，部分價金仍以保證金方式暫扣於履約保證帳戶中。賣方表示於居住期間並不知悉有漏水情形，漏水係買方拆除工程後始被發現，疑似為浴室往房間方向之滲水。賣方同意負擔拆除及防水工程費用，但買方要求賣方負擔整間浴室翻新費用（包含燈具等非因漏水所致之項目），雙方就修繕金額無法達成合意。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方於出售房屋時不知漏水瑕疵之存在，是否仍須依民法第354條負物之瑕疵擔保責任？
• 買方得請求之修繕範圍為何？是否僅限於與漏水瑕疵具因果關係之修繕費用，抑或包括浴室整體翻新費用？
• 雙方就修繕金額協商不成時，應循何種法律途徑解決？調解或訴訟之利弊為何？
• 買方得否依民法第359條請求減少價金？其減少之幅度應如何認定？
• 履約保證帳戶中之保證金應如何處理？賣方得否請求返還？

三、法律分析

(1) 物之瑕疵擔保責任不以賣方知情為要件
依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用之瑕疵。此項瑕疵擔保責任為無過失責任，不以賣方知悉瑕疵為必要。最高法院90年度台上字第915號判決明確指出，物之瑕疵擔保責任係法定責任，與賣方是否知悉瑕疵無關。房屋漏水足以減少房屋之價值及通常效用，構成物之瑕疵。因此，即使賣方確不知情，仍須負瑕疵擔保責任。

(2) 買方得主張之權利
依民法第359條規定，買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。惟依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。房屋漏水修繕通常不致使契約目的不能達成，故買方多以請求減少價金為宜。此外，買方亦得依民法第360條規定，於出賣人故意不告知瑕疵時請求不履行之損害賠償，惟本案賣方主張不知情，買方須舉證賣方有故意隱匿之情事。

(3) 合理修繕範圍之認定
買方得請求賠償之範圍，應限於與漏水瑕疵具有相當因果關係之修繕費用。依實務見解（臺灣高等法院108年度上字第1234號判決參照），修繕費用之認定應以回復房屋至無瑕疵狀態所必要之合理費用為限。賣方僅須負擔防水工程、因漏水受損部分之拆除及修復費用，至於買方主張之浴室燈具更換等與漏水無直接因果關係之項目，賣方原則上無須負擔。建議委託專業之建築師或土木技師進行漏水原因鑑定及合理修繕費用之估算，以作為後續協商或訴訟之依據。

(4) 協商失敗後之紛爭解決途徑
雙方就修繕金額無法達成合意時，得循以下途徑解決：第一，向不動產所在地之鄉鎮市區公所聲請調解（依鄉鎮市調解條例），調解成立與確定判決有同一效力；第二，向法院聲請調解（依民事訴訟法第403條，不動產糾紛為強制調解事件）；第三，直接提起民事訴訟請求減少價金或損害賠償。實務上法院通常會囑託臺灣省土木技師公會或建築師公會進行漏水鑑定，以確認漏水原因及合理修繕費用。

四、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第355條 — 買受人知悉瑕疵時出賣人不負擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第360條 — 不履行之損害賠償（賣方故意不告知瑕疵）
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間（通知後六個月、交付後五年）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

五、結論與建議

結論：賣方雖不知漏水瑕疵之存在，仍須依民法第354條負物之瑕疵擔保責任。惟賣方應負擔之修繕範圍僅限於與漏水瑕疵具因果關係之合理費用，不包括與漏水無關之浴室翻新項目。雙方協商失敗時，應循調解或訴訟途徑解決，並委託專業鑑定確認合理修繕金額。

1. 盡速委託專業土木技師或建築師鑑定漏水原因及修繕範圍，取得書面鑑定報告，明確區分因漏水所致之必要修繕項目與買方自行加工之翻新項目。
2. 詳閱買賣契約中關於瑕疵擔保及履約保證金之約定，確認契約是否有排除或限制瑕疵擔保責任之條款，以及保證金之返還條件。
3. 向不動產所在地之鄉鎮市區公所聲請調解，此程序免費且調解成立效力等同確定判決，可節省訴訟成本與時間。
4. 若調解不成立，得向管轄法院提起民事訴訟。不動產買賣瑕疵糾紛屬於強制調解事件，法院會先安排調解程序。
5. 保全所有相關證據，包括：買賣契約書、不動產現況說明書、漏水照片及影片、雙方往來訊息紀錄、修繕估價單、專業鑑定報告等。
6. 注意瑕疵擔保請求權之除斥期間：依民法第365條，買受人應於通知後六個月內行使權利，否則請求權消滅。
7. 建議委任專業律師處理，審閱買賣契約並就修繕金額提供法律意見，以保障自身權益。