如何解除租賃契約的連帶保證人

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擔任某租賃契約之連帶保證人，嗣後出租人與承租人於租約終止時就退租點交及費用結算等事宜產生爭議，雙方無法達成共識。經調解程序仍未解決糾紛，而原出租人已過世，由數名繼承人繼承該租約之權利義務。當事人擔憂持續承擔連帶保證責任，欲瞭解是否有途徑可解除或替換其保證人之地位。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 連帶保證人得否片面終止或解除其保證契約？保證契約之法律性質為何？
• 原出租人死亡後，繼承人繼承租賃契約之權利義務，保證人之保證責任是否受影響？
• 未定期限之保證契約，保證人得否類推適用民法第754條終止保證？
• 保證人可否以出租人與承租人間之糾紛作為免除保證責任之事由？
• 若欲更換保證人，是否須取得全體繼承人（債權人）之同意？

三、相關法條

• 民法第739條 — 保證契約之定義（保證債務之從屬性）
• 民法第740條 — 保證人責任範圍
• 民法第742條 — 主債務人之抗辯權（保證人得援用）
• 民法第745條 — 先訴抗辯權
• 民法第746條 — 連帶保證人拋棄先訴抗辯權
• 民法第753條 — 定有期限之保證（期限屆滿免責）
• 民法第754條 — 未定期限之保證契約終止
• 民法第450條 — 租賃契約之期限與終止

四、法律分析

(1) 連帶保證之法律性質與效力
依民法第739條規定，保證為一方（保證人）與債權人約定，於主債務人不履行債務時，由保證人代負履行責任之契約。連帶保證人依民法第746條已拋棄先訴抗辯權，債權人得不先向主債務人求償而直接請求連帶保證人履行。保證契約係保證人與債權人（出租人）間之獨立契約關係，與主債務人（承租人）無直接關聯，故保證人原則上不得片面解除保證契約。最高法院77年度台上字第1772號判決揭示，保證契約一經成立，非經當事人合意或法定事由，保證人不得任意免除其責任。

(2) 未定期限保證之終止與保證人之保護
依民法第754條規定，就連續發生之債務為保證而未定有期間者，保證人得隨時通知債權人終止保證契約。惟此規定僅適用於「連續發生之債務」之保證，例如持續性交易往來之保證。租賃契約之保證通常係擔保特定租約期間內承租人之全部債務，性質上屬於特定債務之保證，能否適用第754條，實務上有不同見解。若租賃契約已定有期限，保證人之保證責任原則上隨租約期限屆滿而消滅；若租約為不定期限，保證人得主張類推適用第754條通知終止保證。最高法院95年度台上字第1586號判決指出，不定期限租賃之保證人得隨時終止保證，但終止前已發生之債務仍應負保證責任。

(3) 出租人死亡後對保證責任之影響
出租人死亡後，其租賃契約上之權利義務由繼承人概括繼承。保證契約之債權人地位同由繼承人繼承，保證人之保證責任原則上不因出租人死亡而消滅。若繼承人有數人且未辦理分割協議，則全體繼承人共同繼承租約之出租人地位。因此，保證人欲更換或解除保證，須取得全體繼承人之同意，方能有效變更保證契約。此外，保證人得檢視租約是否已屆期或終止，若主契約（租賃契約）已消滅，保證契約依從屬性原則亦隨之消滅。

五、結論與建議

結論：連帶保證人原則上不得片面解除保證責任，須取得債權人（出租人或其繼承人）同意始得免責。惟若租賃契約已終止或屆期消滅，保證人僅就租約存續期間內已發生之債務負保證責任。保證人應先確認租約之存續狀態及保證範圍，再據以主張權利。

1. 首先確認租賃契約之存續狀態：契約是否已屆期終止？是否已轉為不定期限租賃？若租約已合法終止，保證人僅就終止前已發生之債務負責。
2. 檢視保證契約之約定：確認保證範圍是否僅限於原租約期間，或是否擴及租約續約、轉為不定期限後之債務。
3. 若租約為不定期限，可依民法第754條之法理，以書面（存證信函）通知全體繼承人終止保證契約，主張終止後新發生之債務不再負保證責任。
4. 嘗試與全體繼承人協商，以書面合意方式解除保證契約或更換保證人，取得繼承人簽署之同意書。
5. 若繼承人不同意解除保證，保證人應蒐集並保全所有與保證範圍、租約存續狀態相關之證據，包括租賃契約書、保證約定、退租相關文件及往來紀錄。
6. 注意保證人得援用主債務人對債權人之抗辯（民法第742條），若承租人對租金或費用有爭執之合理抗辯，保證人亦得援用。
7. 建議委任專業律師協助評估保證責任範圍及可行之免責策略，必要時透過訴訟程序確認保證契約之效力範圍。