土地占用問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人持有某筆土地二分之一之應有部分，該土地上建有當事人所有之建築物，建築物頂樓原作為相鄰建物之通行走道使用。另一共有人（持有另二分之一應有部分）將其相鄰建物出租予承租人經營事業，該承租人除通行使用外，另將營業相關物品堆放於頂樓走道區域，逾越原本之通行使用範圍。當事人認為此舉構成土地占用，欲瞭解可否向承租人、出租人或兩者請求排除侵害及返還不當得利。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 他共有人之承租人逾越通行範圍而堆放物品，是否構成對當事人應有部分之無權占有或侵害？
• 共有人對共有土地之使用收益權限為何？他共有人將共有物出租予第三人是否需經全體共有人同意？
• 不當得利之請求對象應為實際占用之承租人、出租之他共有人，抑或兩者均得請求？
• 當事人得否依民法第767條單獨行使所有物返還請求權及排除侵害請求權？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除侵害、防止妨害）
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第818條 — 共有物之使用收益（各共有人按其應有部分使用收益）
• 民法第820條 — 共有物之管理（多數決或協議）
• 民法第821條 — 共有人對第三人之權利行使（各共有人得單獨為之）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金之限制

四、法律分析

(1) 共有土地之使用收益與無權占有
依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。惟此項使用收益權之行使，不得排除其他共有人之同等權利。他共有人之承租人僅有通行使用之權限，逾越通行範圍而堆放營業物品，已非共有物正當使用之範疇，構成對當事人應有部分之侵害。最高法院62年台上字第1803號判例明揭，共有人逾越其應有部分之範圍使用共有物者，他共有人得請求排除侵害。承租人並非共有人，其使用權源僅來自與出租人之租賃契約，若出租人無權就該部分為出租，承租人即屬無權占有。

(2) 排除侵害請求權之行使
依民法第821條規定，各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之。因此，當事人得單獨依民法第767條對承租人主張排除侵害，請求移除堆放之物品並返還占用部分。此項請求無須經其他共有人之同意。惟請求回復占有時，應為全體共有人之利益為之，不得僅請求返還予己。最高法院107年度台上字第1831號判決亦肯認，共有人得單獨對無權占有人行使物上請求權。

(3) 不當得利之請求
占用人無權占有土地而受有使用土地之利益，依民法第179條構成不當得利。實務上不當得利之金額通常以相當於租金之利益計算，參酌土地法第97條及第105條之規定，以土地申報地價年息百分之五至百分之十為計算基準。關於請求對象，承租人為實際占用人，係直接受有不當得利之人；至於出租之他共有人，若其將非屬自己得處分之部分出租予承租人而收取租金，亦可能構成不當得利。最高法院61年台上字第1695號判例指出，無權占有他人土地者，可認為受有相當於租金之不當得利。當事人得擇一或同時對承租人及他共有人請求。

五、結論與建議

結論：他共有人之承租人逾越通行範圍堆放營業物品，已構成無權占有及侵害當事人之共有權利。當事人得依民法第767條請求排除侵害，並依民法第179條請求返還相當於租金之不當得利。請求對象可為實際占用之承租人，亦得視情形向他共有人主張。

1. 先行蒐集並保全占用之證據，包括現場照片（含日期標記）、影片紀錄、堆放物品之具體位置與範圍，作為日後訴訟之用。
2. 以存證信函通知承租人及他共有人，限期移除堆放物品並回復原狀，同時表明將依法請求不當得利及損害賠償。
3. 若經催告後仍未改善，可向管轄法院提起民事訴訟，以排除侵害及返還不當得利為訴訟標的。
4. 計算不當得利金額時，應調取土地申報地價資料，以年息百分之五至百分之十乘以占用面積比例及占用期間計算。
5. 評估是否同時對他共有人主張共有物管理爭議，依民法第820條請求法院裁定共有物之管理方法，以杜絕日後再生爭議。
6. 考慮是否提出假處分之聲請，在訴訟確定前先禁止承租人繼續堆放物品，避免損害持續擴大。
7. 委任專業律師協助評估案件，因共有物糾紛涉及物權法、債權法等多重法律關係，宜有專業協助以擬定最有利之訴訟策略。