如何完全拿回房子

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房屋所有權人，房屋登記在其名下。其母親（與當事人關係疏遠，未曾撫養當事人）自行入住該房屋並拒絕搬離。當事人欲完全取回房屋之使用權，但擔心自行更換門鎖是否會對母親之個人物品產生法律責任，亦不確定母親拒絕遷出可能涉及何種法律問題。當事人希望了解如何透過合法途徑將母親遷出房屋，並完全取回房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人之母親居住於當事人名下房屋，其占有之法律基礎為何？是否成立使用借貸關係或其他占有權源？
• 房屋所有權人擅自更換門鎖以排除占有人之進入，是否可能構成刑法第304條強制罪？
• 所有權人得否依民法第767條對無權占有之親屬提起遷讓房屋之訴？其勝訴之可能性如何？
• 占有人於遷讓前之占用期間，所有權人得否請求相當於租金之不當得利？
• 取得遷讓房屋之確定判決後，如何聲請強制執行？強制執行之程序與費用為何？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（返還所有物、排除侵害、防止侵害）
• 民法第464條 — 使用借貸之定義
• 民法第470條 — 使用借貸未定期限之終止
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 刑法第304條 — 強制罪（以強暴脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利）
• 刑法第306條 — 侵入住宅罪
• 強制執行法第124條 — 遷讓房屋之強制執行方法

四、法律分析

(1) 占有權源之認定
當事人之母親居住於其名下房屋，其占有之法律基礎可能為使用借貸（民法第464條）。使用借貸係一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後返還其物之契約。親屬間無償提供房屋居住，在未明確約定之情形下，通常被認定為未定期限之使用借貸關係。依民法第470條第2項規定，借用人應於借貸之目的使用完畢時返還借用物；未定期限亦未定目的者，貸與人得隨時請求返還。最高法院98年度台上字第1876號判決指出，親屬間之無償借住關係，貸與人得隨時終止並請求返還。惟若母親主張其占有係基於其他法律原因（如對房屋有出資或共同取得之事實），則須另行審究。

(2) 自力救濟之法律風險
所有權人擅自更換門鎖以阻止占有人進入房屋，雖係行使所有權之一種方式，然在占有人仍有事實上占有之情形下，此舉可能構成刑法第304條之強制罪。最高法院85年度台非字第344號判決揭示，以更換門鎖之方式妨害他人進入其正在居住使用之房屋，足以使人行無義務之事（被迫離開住處），構成強制罪。此外，若占有人之個人物品仍在屋內，擅自更換門鎖可能涉及毀損罪（刑法第354條）或侵占罪之疑慮。因此，即使當事人為房屋所有權人，亦不宜採取自力救濟方式，應循法律程序處理。

(3) 遷讓房屋訴訟之程序
當事人應先以存證信函或律師函通知母親終止使用借貸關係，並限期遷出。若母親仍拒絕搬離，當事人得依民法第767條第1項前段向法院提起遷讓房屋之訴，請求母親返還房屋並遷讓交還。訴訟中，當事人應提出房屋所有權之證明（建物登記謄本）、終止使用借貸關係之書面通知及送達證明等。法院審理時將審酌占有人是否有合法之占有權源；若使用借貸關係已合法終止，母親即屬無權占有，法院應判命遷讓。同時，當事人得一併請求母親給付自終止通知送達後至遷讓日止之相當於租金之不當得利。

(4) 強制執行程序
取得遷讓房屋之確定判決後，若母親仍不自動履行，當事人得向法院民事執行處聲請強制執行。依強制執行法第124條規定，執行法院得定期命債務人遷出，逾期不遷出者，由執行法院強制為之。執行時，法院書記官及執行人員將至現場執行遷讓，必要時得請求警察機關協助。占有人之個人物品將由法院責令限期取回，逾期未取回者依法處理。強制執行之費用（包含執行費及搬運費等）由敗訴之被告負擔。實務上，從起訴至取得確定判決約需六個月至一年，聲請強制執行後約一至三個月完成。

五、結論與建議

結論：房屋所有權人得終止與親屬間之使用借貸關係，並依民法第767條提起遷讓房屋之訴。切勿擅自換鎖或強行驅趕，以免觸犯強制罪。透過正式法律程序取得確定判決後聲請強制執行，雖較費時但能確保權益完整保障且避免刑事責任。

1. 委請律師發送律師函或以存證信函通知母親：終止房屋之無償使用借貸關係，限期三十日內遷出房屋並返還鑰匙，並保留送達回執作為證據。
2. 切勿擅自更換門鎖、斷水斷電或強行搬移母親之個人物品，此類自力救濟行為可能構成強制罪（刑法第304條），使所有權人反而成為刑事被告。
3. 若限期屆滿母親仍未遷出，向管轄法院提起遷讓房屋之訴（民事），並檢附建物登記謄本、存證信函及送達證明等資料作為訴訟證據。
4. 於遷讓房屋訴訟中一併請求母親給付自催告遷出之日起至實際遷讓之日止，按月計算之相當於租金之不當得利，以彌補所有權受侵害之損失。
5. 取得確定判決後，若母親仍不自動遷出，立即向法院民事執行處聲請強制執行遷讓，由法院執行人員依法強制為之。
6. 評估是否先行嘗試透過親友協調或鄉鎮市調解委員會進行調解，若能和平解決可節省訴訟時間及費用，惟調解不成仍應果斷提起訴訟。
7. 全程委任專業律師處理，家庭成員間之遷讓糾紛涉及親情與法律之平衡，律師可協助擬定最適當之策略並避免當事人因情緒而採取不當行為。