男女朋友買房 如何過戶給對方

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與交往對象共同購買一處不動產，由當事人支付頭期款，但房屋登記於交往對象名下，貸款亦由交往對象擔任借款人。目前雙方關係存續中，當事人希望將房屋所有權移轉登記至自己名下。當事人想瞭解不動產過戶之具體方式，以及不同過戶方式所涉及之稅費負擔，以便選擇最有利之方案辦理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不動產所有權移轉以買賣或贈與方式辦理，兩者之法律要件及稅負有何差異？
• 當事人實際出資購屋但登記於他人名下，是否成立借名登記之法律關係？其法律效力如何？
• 房屋尚有銀行貸款未清償，辦理過戶時貸款債務應如何處理？是否需經銀行同意？
• 未婚男女朋友間之不動產贈與，贈與稅之計算方式及免稅額如何適用？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權變動非經登記不生效力
• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 土地法第73條 — 土地權利變更登記之申請
• 土地登記規則第26條 — 土地登記之申請方式
• 遺產及贈與稅法第4條 — 贈與之定義
• 遺產及贈與稅法第22條 — 贈與稅免稅額
• 土地法第28條 — 土地增值稅之課徵

四、法律分析

(1) 過戶方式之選擇：買賣與贈與
不動產所有權移轉登記主要有買賣及贈與兩種方式，各有不同之法律要件及稅負。以買賣方式辦理，雙方須簽訂買賣契約，賣方需繳納土地增值稅（依土地公告現值漲幅計算），買方需繳納契稅（房屋評定現值之6%）。以贈與方式辦理，贈與人須繳納贈與稅，受贈人須繳納契稅（房屋評定現值之6%），但贈與移轉不課徵土地增值稅（僅於受贈人再次移轉時合併計算）。依遺產及贈與稅法第22條，每人每年贈與免稅額為244萬元，超過部分按10%至20%稅率課徵贈與稅。實務上，應依個案之房屋現值、土地公告現值漲幅等因素詳細試算，選擇稅負較低之方式。

(2) 借名登記之法律關係
本案當事人實際出資支付頭期款，但房屋登記於交往對象名下，此種安排可能構成借名登記之法律關係。最高法院106年度台上字第1114號判決指出，借名登記契約係當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分之無名契約，性質與委任契約類似，除有違反強制禁止規定或公序良俗外，應賦予無名契約之法律效力。當事人如主張借名登記，須舉證證明雙方有借名登記之合意，以及實際出資之事實。若能證明借名登記關係存在，當事人得終止借名登記契約，請求登記名義人返還不動產所有權。然而，借名登記之舉證向來不易，最高法院108年度台上字第2392號判決強調，主張借名登記者應就借名之合意負舉證責任，不能僅以出資事實推定借名登記之存在。

(3) 貸款債務之處理
房屋目前仍有銀行貸款，辦理過戶時須注意貸款債務之處理。一般而言，不動產設有抵押權時，所有權移轉並不影響抵押權之效力，亦即抵押權隨不動產而存在，不因過戶而消滅。惟實務上銀行貸款契約通常約定，借款人未經銀行同意不得移轉抵押物之所有權，違反者銀行得主張加速條款，要求立即清償全部貸款餘額。因此，辦理過戶前須先與貸款銀行協商，確認是否同意所有權移轉，或辦理貸款人變更（即由當事人承接貸款），或先清償貸款塗銷抵押權後再行過戶。

(4) 房地合一稅之考量
若以買賣方式辦理過戶，出賣人尚須注意房地合一稅之適用。依所得稅法第14條之4至第14條之8規定，個人出售2016年1月1日以後取得之房屋、土地，應按持有期間適用不同稅率課徵房地合一稅，持有期間在二年以內者稅率高達45%。男女朋友間非屬二親等以內親屬，不適用自住房地之優惠稅率減免，故稅負可能相當高。此部分亦應納入過戶方式選擇之考量。

五、結論與建議

結論：男女朋友間之不動產過戶可選擇買賣或贈與方式，兩者稅負差異甚大，應依個案情形詳細試算。若當事人能證明借名登記關係存在，得終止借名登記契約請求返還。辦理過戶前須先處理銀行貸款及抵押權問題，建議委任專業地政士及律師協助辦理。

1. 蒐集並保全實際出資之證據，包括頭期款匯款紀錄、銀行對帳單、繳款收據等，以利日後主張借名登記或確認出資比例。
2. 委任地政士或會計師詳細試算買賣及贈與兩種過戶方式之稅負（包括土地增值稅、契稅、贈與稅、房地合一稅等），選擇稅負最低之方案。
3. 洽詢貸款銀行確認過戶條件，瞭解是否需先清償貸款或可辦理債務人變更，以及銀行是否同意在抵押權存續下辦理所有權移轉。
4. 雙方簽訂書面協議，明確約定不動產移轉之方式、價金或對價、稅費分擔、貸款債務承擔等事項，避免日後產生爭議。
5. 若選擇贈與方式，注意善用每年244萬元之贈與免稅額，若房屋價值超過免稅額，可考慮分年贈與持分方式降低稅負。
6. 備妥過戶所需文件，包括土地及建物所有權狀正本、雙方身分證明文件、印鑑證明、買賣契約書或贈與契約書、完稅證明等。
7. 考量雙方尚未結婚，建議就不動產之權利歸屬預先簽訂書面協議，約定分手時之處理方式，以避免日後產生財產糾紛。