要求補償房產差額

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親持有某不動產三分之一持分，兩年前因以該持分設定抵押貸款，遭其姊妹發現後，被要求將貸款轉至某農會。該姊妹要求母親於三年內清償貸款，否則以持分抵債，並告知母親該不動產總價約為一千五百萬元，母親之持分經折價四成後以六折價格購入。母親因信任手足且無暇查證，未委託專業鑑價即同意移轉。嗣後母親重病欲返回居住遭拒，當事人查閱公告地價後發現土地價值遠超姊妹所稱之金額，懷疑母親遭親屬以不實資訊低價收購不動產持分，欲瞭解得否請求補償差額或撤銷該移轉行為。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親屬以不實之不動產估價資訊使母親同意低價移轉持分，是否構成民法第92條之詐欺？其撤銷權之除斥期間為何？
• 母親因急迫（貸款壓力）、輕率或無經驗而為顯失公平之法律行為，得否依民法第74條請求法院撤銷或減輕給付？
• 不動產持分移轉之對價與市價差距過大，是否構成民法第179條不當得利之要件？
• 母親重病無法自行主張權利時，當事人（子女）得否代為行使撤銷權或提起訴訟？
• 移轉行為已完成登記，撤銷後之回復原狀請求及不動產移轉登記應如何辦理？

三、相關法條

• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫所為之意思表示得撤銷
• 民法第93條 — 詐欺撤銷權之除斥期間（發見後一年、行為後十年）
• 民法第74條 — 暴利行為（因急迫、輕率或無經驗致顯失公平）
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第113條 — 撤銷後法律行為自始無效
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權（回復登記）
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪
• 土地登記規則第7條 — 塗銷登記之申請

四、法律分析

(1) 詐欺撤銷之構成要件
依民法第92條第1項規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。本案親屬若故意向母親謊報不動產價值，使母親陷於錯誤而以顯低於市價之價格移轉持分，即可能構成詐欺。詐欺之認定須具備：施行詐欺之行為（如虛報不動產價值）、表意人因詐欺而陷於錯誤、基於錯誤而為不利益之意思表示。最高法院56年台上字第3380號判例指出，詐欺不以積極之欺罔為限，對有告知義務之事項故意隱匿不告知亦屬之。親屬間就不動產交易故意隱瞞或低報真實價值，使出賣人作出不利之決定，應構成消極詐欺。撤銷權依民法第93條規定，自發見詐欺後一年內行使，自意思表示後十年內為限。

(2) 暴利行為之撤銷
民法第74條規定，法律行為係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。本案母親因貸款壓力（急迫）且信任手足而未查證（輕率或無經驗），以遠低於市價之對價移轉不動產持分，符合暴利行為之構成要件。最高法院106年度台上字第168號判決揭示，是否「顯失公平」應就訂約當時之情形觀之，交易價格與市價之差距若達三成以上，通常可認定為顯失公平。本案若母親持分之公告地價已逾一千萬元，而實際取得之對價遠低於此，顯失公平之認定應無疑義。暴利行為之撤銷應自法律行為後一年內為之，此為除斥期間。

(3) 刑事詐欺之可能性
若親屬確有故意虛報不動產價值、偽造文件或以其他詐術使母親陷於錯誤而為不動產移轉，除民事上之撤銷權外，尚可能構成刑法第339條詐欺取財罪。詐欺取財罪為非告訴乃論之罪，追訴權時效為二十年。提出刑事告訴不僅可追究親屬之刑事責任，亦可透過偵查程序調取相關證據（如不動產鑑價報告、資金流向），有利於民事訴訟之舉證。惟親屬間之詐欺訴追，在實務上證據之蒐集及舉證較為困難，須審慎評估。

(4) 母親重病時之權利行使
母親若因重病無法自行行使權利，可考慮以下方式：其一，若母親意識清楚，得出具委任書授權當事人代為行使撤銷權及提起訴訟；其二，若母親已喪失行為能力或意思能力，當事人得依法聲請法院為母親選任監護人（民法第14條），由監護人代為行使權利；其三，若情況緊急且母親尚有意識，可先以母親名義發出撤銷之意思表示（存證信函），避免除斥期間屆滿。

五、結論與建議

結論：親屬以不實資訊使母親低價移轉不動產持分，依個案情形得主張詐欺撤銷（民法第92條）或暴利行為撤銷（民法第74條），撤銷後得請求回復原狀及返還不動產持分。惟撤銷權均有除斥期間之限制，應儘速行使。此外，若涉及詐術取財，亦得提起刑事告訴。

1. 立即委任律師評估案情，確認可行之法律途徑（詐欺撤銷、暴利行為撤銷或不當得利返還），特別注意各項請求權之時效及除斥期間，避免逾期失權。
2. 儘速查調不動產之公告地價、公告現值及實價登錄資料，委託不動產估價師出具鑑價報告，以證明移轉時之市場合理價值與實際交易價格之差距。
3. 蒐集親屬當初向母親陳述不動產價值之相關證據，包括書面文件、通訊紀錄、證人證述等，以證明詐欺或不實陳述之事實。
4. 調取不動產移轉之相關文件，包括買賣契約書、土地建物移轉登記申請書、完稅證明等，確認移轉之法律性質及登記之對價。
5. 以母親名義儘速發出存證信函，向該親屬為撤銷意思表示之通知，載明撤銷之理由（詐欺或暴利行為），以中斷除斥期間之進行。
6. 若母親病情嚴重無法自行處理，評估是否需聲請法院為母親選定監護人或輔助人，以確保權利之行使不因母親之病況而受阻。
7. 同時評估提起刑事詐欺告訴之必要性，透過檢察官之偵查權限調取金流、文件等關鍵證據，有助於民事訴訟之舉證。