不當得利 — 共有土地占用與計算爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人持有坐落於共有土地上之建物，該建物完全由當事人所有（持分百分之百），而土地則由當事人與他方各持有二分之一。共有人對當事人提出不當得利請求，雙方就計算方式產生爭議。當事人欲釐清三項問題：申報地價是否即為地價稅單上之價格、同一地號各共有人之申報地價是否相同，以及建物占用面積之計算應否先以建物全部面積計算後再乘以土地持分比例。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 不當得利之計算基礎應以何種地價為準？申報地價是否即為地價稅單上記載之地價？
• 同一地號土地之各共有人，其申報地價是否為同一數額？
• 建物占用共有土地之不當得利計算，應以建物全部占地面積或按請求權人之土地持分比例計算？
• 共有人請求不當得利之年息比例應如何認定？法院審酌之具體因素為何？
• 不當得利請求權之消滅時效為何？請求權人得追溯請求之期間有無限制？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之一般規定
• 民法第818條 — 共有物之使用收益
• 民法第821條 — 共有人對第三人之請求權
• 土地法第97條 — 城市地方土地租金上限（申報地價年息百分之十）
• 土地法第105條 — 租用基地之準用規定
• 民法第125條 — 一般請求權消滅時效十五年
• 民法第126條 — 五年短期時效（租金等定期給付）

四、法律分析

(1) 申報地價之認定
申報地價係土地所有權人依平均地權條例規定向地政機關申報之地價，為計算地價稅之稅基，亦為計算土地不當得利之重要依據。地價稅繳款書上通常會記載該筆土地之申報地價（以每平方公尺為單位），當事人可據此確認申報地價數額。惟須注意，地價稅單上所載之「課稅地價」並非直接等同於「申報地價」，課稅地價係以申報地價乘以面積再乘以持分比例計算而得。同一地號土地之申報地價為統一數額，各共有人之申報地價相同，不因持分比例不同而有差異。

(2) 不當得利之計算公式
共有土地遭占用之不當得利，實務上通常以「相當於租金」之方式計算。依土地法第97條第1項規定，城市地方之土地租金以不超過申報地價年息百分之十為限。最高法院68年台上字第3071號判例指出，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，土地所有人得依不當得利之法律關係請求返還。計算公式為：申報地價 × 占用面積 × 年息比例。法院通常會斟酌土地之位置、工商繁榮程度、占用人利用土地之經濟價值及所受利益等情形，定其年息比例，實務上多採百分之五至百分之八。

(3) 建物占用面積與持分比例之計算
本案之關鍵爭點在於：當事人之建物百分之百坐落於共有土地上，土地各持二分之一。共有人請求不當得利時，應如何計算？依實務見解，計算方式應為：先確認建物實際占用之土地面積（即建物之地面層投影面積），以此作為占用面積；再以申報地價乘以占用面積乘以年息比例，得出每年之相當租金總額；最後，共有人僅得就其土地持分比例（即二分之一）請求不當得利。換言之，並非先將建物面積乘以土地持分比例後再計算，而係先計算占用土地之不當得利總額，再依請求權人之持分比例計算其得請求之金額。最高法院106年度台上字第2319號判決亦採此見解。

(4) 消滅時效之適用
關於不當得利請求權之消滅時效，最高法院向來見解認為，無權占用土地所生之不當得利，因其性質類似於租金之定期給付，應適用民法第126條之五年短期消滅時效。因此，共有人僅得請求自起訴日回溯五年內之不當得利，超過五年部分之請求權已因時效完成而消滅。當事人如受到不當得利之請求，應注意主張時效抗辯，以減少應返還之金額。

五、結論與建議

結論：申報地價可由地價稅單確認，同一地號各共有人之申報地價相同。不當得利之計算應以建物實際占用土地面積為基準，乘以申報地價及年息比例後，再按請求權人之土地持分比例計算其得請求之金額。不當得利請求權適用五年短期消滅時效。

1. 向地政事務所申請地價謄本，確認該地號土地之正確申報地價，並與地價稅繳款書上之記載核對。
2. 確認建物實際占用土地之面積，可參考建物登記謄本上記載之基地面積或委託地政士進行測量。
3. 計算不當得利金額時，應以下列公式為準：申報地價 × 建物占用面積 × 年息比例（百分之五至百分之十）× 請求權人持分比例（二分之一）× 占用年數。
4. 若收到不當得利之請求，應主張民法第126條之五年短期消滅時效抗辯，以限縮對方得請求之期間範圍。
5. 檢視是否有合法占用土地之權源，如分管契約、使用借貸或其他約定，若有正當權源即不構成不當得利。
6. 考慮與共有人協商達成分管協議或使用補償方案，以避免長期訴訟之時間及金錢成本。
7. 委任專業律師協助計算正確之不當得利金額及擬定訴訟策略，必要時聘請不動產估價師提供專業鑑定意見。