案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人（房東）出租房屋予承租人，嗣後發現承租人因涉及違法行為遭警方逮捕帶走，房屋門鎖於搜索過程中遭破壞，屋內電腦設備亦被警方扣押。房東目前無法聯繫承租人本人，亦無法聯繫到租約上之保證人，希望終止租約並收回房屋。房東擔憂自身是否可能因承租人之違法行為而受到牽連，並欲瞭解得否請求警方協助處理租賃糾紛，以及是否可直接至保證人住處主張終止租約。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 承租人因違法行為遭逮捕，房東得否據此主張終止租賃契約？其法律依據為何？
- 房東無法聯繫承租人及保證人時，應以何種方式為終止租約之意思表示，始生合法效力？
- 房東得否請求警方協助處理租賃糾紛？民事租賃爭議與刑事案件之分際為何？
- 房東是否可能因承租人在租賃房屋內之違法行為而負連帶責任？房東應如何自保？
- 承租人遭逮捕期間之租金、房屋損害（門鎖破壞等）及遺留物品，房東應如何處理？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 終止租約之法律依據
承租人因違法行為遭逮捕，房東得基於多項事由主張終止租約。首先，承租人利用租賃房屋從事違法活動，違反民法第438條所定之依約定方法使用租賃物義務，房東得依同條第3項規定終止契約。其次，承租人遭逮捕後若無法繼續給付租金，房東得依民法第440條規定，定相當期限催告承租人支付租金，逾期未付即得終止租約。此外，若租賃契約本身約定承租人不得從事違法行為，承租人違反此約定亦構成終止事由。實務上，臺灣高等法院108年度上字第1125號判決肯認，承租人利用租賃物從事違法行為構成違約，出租人得終止租約。
(2) 終止通知之送達方式
房東無法聯繫承租人時，應以存證信函寄送至承租人之戶籍地址及租賃契約所載之通訊地址，為終止租約之意思表示。依民法第95條規定，非對話之意思表示以通知達到相對人時發生效力。存證信函如經投遞至承租人之戶籍地址，即使承租人因在押而未能親收，依實務見解，該意思表示仍生到達之效力（最高法院110年度台上字第1348號判決參照）。若存證信函因「查無此人」或「遷移不明」而退回，房東得考慮向法院聲請公示送達，以補正意思表示之到達。對於保證人，房東亦應同時寄發存證信函，通知租約終止並主張保證責任。
(3) 警方協助範圍與房東自保
租賃契約之終止屬民事法律關係，非屬警察機關之職務範圍，房東不得期待警方介入處理租賃糾紛。警方之職責在於偵辦刑事案件，對於房東與承租人間之民事爭議無權處理。房東應自行或委託律師透過民事途徑解決。至於房東是否會因承租人之違法行為受到牽連，須視具體情形而定。若房東對承租人之違法行為毫不知情，且未提供任何協助或便利，原則上不會被追究刑事責任。惟房東仍應主動向警方說明出租情形，並保留租賃契約等相關文件以證明自身清白。
(4) 房屋損害及遺留物品之處理
警方搜索過程中造成之門鎖破壞，房東得向國家（搜索機關）請求損害賠償（國家賠償法第2條），亦得要求承租人就門鎖修繕費用負擔賠償責任（民法第432條承租人保管義務之違反）。承租人遺留於屋內之物品，房東不得擅自丟棄或處分，應於終止租約之存證信函中一併通知承租人限期取回遺留物品，逾期未取回者，房東得依法處理。若承租人積欠租金，房東得依民法第445條對承租人留置於租賃物內之動產行使留置權，以擔保租金債權。
五、結論與建議
結論：房客因違法行為遭逮捕，房東得依民法第438條及第440條規定終止租約。終止之意思表示應以存證信函寄送至承租人及保證人之地址。民事租賃糾紛非屬警方職務範圍，房東應循民事途徑處理。房東如對承租人違法行為不知情，原則上不負連帶責任。
- 立即委任律師以存證信函向承租人之戶籍地址及契約載明之通訊地址寄發終止租約通知，載明終止事由（違反使用方法、欠繳租金等）及限期搬遷返還房屋之要求。
- 同時以存證信函通知保證人租約終止之事實，並主張保證人應就承租人積欠之租金、房屋損害賠償等債務負保證責任。
- 拍照保存房屋現場狀況，包括門鎖破壞情形、屋內物品狀況等，作為日後主張損害賠償之證據。
- 先行修繕門鎖以確保房屋安全，修繕費用之收據應妥善保管，日後向承租人或國家（搜索機關）請求賠償。
- 若存證信函遭退回無法送達，應向管轄法院聲請公示送達，以完成終止租約之意思表示。
- 租約終止後，如承租人未返還房屋，應向法院提起遷讓房屋之民事訴訟，取得勝訴判決後聲請強制執行。
- 主動配合警方調查，保留租賃契約正本及相關文件，以證明房東對承租人違法行為不知情，避免遭受不必要之刑事追訴。
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