房屋買賣前房仲口頭告知房屋有傾斜問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）於購屋前，房仲業者曾口頭告知該房屋有傾斜問題，並表示經土木技師公會鑑定傾斜程度在法規容許範圍內，惟未提供任何書面鑑定報告。簽約後，當事人發現標的物現況說明書上就瑕疵項目勾選「否」，與房仲口頭所述不符。當事人向房仲及代書反映，對方回覆稱傾斜在法規容許誤差範圍內不算瑕疵。當事人欲瞭解簽約後是否仍得解除契約且免付違約金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房仲口頭告知房屋傾斜但標的物現況說明書勾選「否」，是否構成不動產經紀業管理條例所定之據實告知義務違反？
• 房屋傾斜程度在法規容許範圍內，是否仍構成民法上之物之瑕疵？買方得否據此主張瑕疵擔保？
• 標的物現況說明書記載與事實不符，買方得否依民法第92條主張受詐欺而撤銷買賣契約之意思表示？
• 買方解除契約或撤銷意思表示時，是否仍須給付違約金？
• 房仲業者就標的物現況說明書之不實記載是否應負損害賠償責任？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人解除契約或減少價金請求權
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫而為意思表示之撤銷
• 不動產經紀業管理條例第23條 — 不動產說明書之製作義務
• 不動產經紀業管理條例第24條 — 經紀人員據實說明義務
• 不動產經紀業管理條例第26條 — 經紀業之損害賠償責任
• 民法第360條 — 缺少保證品質之損害賠償
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之六個月時效

四、法律分析

(1) 標的物現況說明書之法律效力與不實記載之後果
依不動產經紀業管理條例第23條規定，經紀人員在執行業務過程中應以不動產說明書向交易當事人解說，並經其簽章確認。標的物現況說明書為不動產交易之重要文件，其記載內容對買方之購買決策有重大影響。本案房仲口頭告知房屋有傾斜情形，但標的物現況說明書卻勾選「否」，書面記載與口頭告知明顯矛盾，顯示賣方或經紀人員於填載現況說明書時未據實揭露，已違反不動產經紀業管理條例第24條之據實說明義務。依同條例第26條規定，因經紀業員工執行業務之故意或過失致交易當事人受損害者，經紀業應負連帶賠償責任。

(2) 房屋傾斜是否構成物之瑕疵
房屋傾斜是否構成民法第354條之物之瑕疵，需視傾斜程度而定。依內政部頒定之建築物傾斜率標準，傾斜率未超過1/200者通常認為在容許範圍內。然而，最高法院110年度台上字第2189號判決指出，物之瑕疵擔保責任之認定，應以該物是否具備出賣人所保證之品質或通常效用為斷。即使傾斜程度在法規容許範圍內，若已影響買方使用房屋之舒適性或造成心理疑慮而減少房屋之交易價值，仍可能構成減少價值之瑕疵。此外，房仲既已口頭告知有傾斜事實，卻於書面文件否認，此種前後不一之行為，足使買方陷於錯誤認知。

(3) 詐欺撤銷與解除契約之可能性
若賣方明知房屋有傾斜情形而於標的物現況說明書故意勾選「否」，買方得主張受賣方詐欺而依民法第92條撤銷其買賣之意思表示，契約自始無效，買方無須給付違約金。惟詐欺之舉證責任在於主張受詐欺之一方（即買方），買方需證明賣方有故意隱匿之行為且因此陷於錯誤。若無法證明詐欺，買方仍得依民法第359條主張瑕疵擔保之減少價金或解除契約。然而，若傾斜程度確在容許範圍內且未影響結構安全，法院可能認為瑕疵不重大而駁回解除契約之請求，僅准許減少價金。最高法院98年度台上字第1088號判決揭示，物之瑕疵是否重大，應就瑕疵對物之價值、效用之影響程度綜合判斷。

(4) 房仲業者之責任
本案房仲業者口頭告知傾斜卻未確保書面文件如實記載，顯有執行業務上之過失。買方得依不動產經紀業管理條例第26條向房仲業者請求損害賠償，亦得向不動產仲介經紀商業同業公會或各直轄市、縣市政府地政局提出申訴。買方應儘速蒐集房仲口頭告知之相關證據，如錄音、通訊紀錄、在場證人之證詞等，以利日後主張權利。

五、結論與建議

結論：房仲口頭告知傾斜但標的物現況說明書勾否，已構成不動產經紀業管理條例之告知義務違反。若傾斜程度達到減少房屋價值或效用之程度，買方得主張瑕疵擔保請求減少價金或解除契約；若能證明賣方故意隱匿，尚得主張詐欺撤銷。買方應積極蒐集證據並注意請求權時效。

1. 立即委請專業土木技師或結構技師進行房屋傾斜鑑定，取得書面鑑定報告，確認實際傾斜率及是否影響結構安全與使用功能。
2. 蒐集房仲口頭告知傾斜之證據，包括通訊軟體對話紀錄、電話錄音、電子郵件、在場見證人之聯繫方式等，作為日後主張權利之依據。
3. 以存證信函正式通知賣方及房仲業者，說明標的物現況說明書記載不實之事實，並保留解除契約、減少價金及損害賠償之一切法律權利。
4. 向行政院消費者保護會或不動產所在地之消費者保護官提出申訴，申請消費爭議調解，尋求免付違約金之解除契約或合理減價。
5. 注意民法第365條瑕疵擔保請求權之六個月短期時效及民法第93條詐欺撤銷之一年除斥期間，於期限內積極行使權利。
6. 向不動產仲介經紀商業同業公會檢舉房仲業者違反據實告知義務，主管機關得依不動產經紀業管理條例對其裁罰。
7. 委任專業不動產訴訟律師評估個案勝訴可能性，規劃最有利之法律策略，必要時提起民事訴訟主張權利。