退押金問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）已承租房屋逾兩年，每年續約一次。於第三年初簽訂新租約，租期至隔年屆滿。當事人因故須提前搬離，向房東提出終止租約之請求，惟房東拒絕退還押金（為第一年所繳納之兩個月租金）。當事人已居住超過兩年且持續繳納租金，欲瞭解房東拒絕退還押金是否合法，以及是否得依承租期間長短請求部分退還押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人於定期租約期滿前提前終止，是否構成違約？房東得否以此為由拒絕返還全部押金？
• 租賃契約中有無約定提前終止之條件（如違約金條款或提前通知期間）？約定內容對押金返還之影響為何？
• 依土地法第99條及民法之規定，押金之性質為何？房東於租賃關係終止後是否負有返還押金之義務？
• 承租人已居住逾兩年並持續繳納租金，是否影響押金返還之範圍或違約金之計算？
• 房東全數沒收兩個月押金作為違約金，是否有違約金過高而應予酌減之適用？

三、相關法條

• 土地法第99條 — 擔保金（押金）之上限及返還義務
• 民法第450條 — 租賃定有期限者之終止
• 民法第453條 — 定期租賃之提前終止
• 民法第252條 — 違約金酌減
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第227條之2 — 情事變更原則
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

(1) 押金之法律性質與返還義務
依土地法第99條規定，擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額，其超過部分承租人得以超過之部分抵付房租。押金之性質為擔保租賃關係存續期間承租人義務之履行，包括租金之給付、房屋之返還及損害賠償等。租賃關係終止時，出租人應於扣除承租人積欠之租金、水電費及房屋損害賠償後，將押金餘額返還承租人。此為押金之擔保性質所當然，房東不得無正當理由拒絕返還。最高法院87年度台上字第1631號判決指出，押租金於租賃關係消滅後，除有依約應扣抵之款項外，出租人即負有返還之義務。

(2) 提前終止租約之法律效果
依民法第450條規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。承租人於定期租約期滿前提前終止，若租約中有提前終止條款（如「承租人得提前一個月通知出租人終止租約，並以一個月押金作為違約金」），則應依約定處理。若租約未約定提前終止之條件，承租人片面提前終止即構成違約，房東得請求賠償因此所受之損害，通常為重新招租期間之租金損失。惟房東之損害應以實際損害為限，不得藉此全數沒收押金。

(3) 違約金之酌減與押金返還範圍
即使租約約定承租人提前終止應沒收全部押金作為違約金，法院仍得依民法第252條酌減過高之違約金。法院審酌之因素包括：承租人已履約之期間（本案已逾兩年）、提前終止之原因、房東實際所受損害（如重新招租之合理期間通常為一至兩個月）、雙方經濟狀況等。實務上，承租人已履約逾兩年，於第三年租期中提前終止，法院通常認為沒收一個月押金作為違約金已屬合理，全數沒收兩個月押金則有過高之虞。臺灣高等法院106年度上易字第1012號判決亦採類似見解，認為承租人已履約相當期間者，違約金應酌減。

(4) 承租人之救濟途徑
承租人得先以存證信函催告房東於合理期限內返還應退之押金。若房東拒絕，承租人得向房屋所在地之鄉鎮市區公所申請調解，或向法院提起小額訴訟（請求金額在新臺幣十萬元以下者適用小額訴訟程序，審理較為迅速）。此外，若該租約屬住宅租賃，承租人亦得向直轄市、縣市政府之住宅租賃爭議調處委員會申請調處。

五、結論與建議

結論：房東於租賃關係終止後，原則上負有返還押金之義務。承租人提前終止租約雖可能構成違約，但房東至多得沒收相當於實際損害之違約金（通常為一個月租金），不得全數沒收兩個月押金。承租人已履約逾兩年，法院有酌減違約金之空間。

1. 仔細檢視現行租賃契約中有關提前終止及違約金之條款，確認房東扣留押金之依據為何，是否有提前通知期間之約定。
2. 以存證信函正式通知房東終止租約，載明搬離日期，並催告房東於租賃關係終止後合理期限內（通常為十四日至三十日）返還應退之押金。
3. 於搬離前拍攝房屋現況照片及影片，記錄房屋交還時之狀態，避免房東以房屋毀損為由扣留押金。
4. 結清所有租金、水電費及管理費等費用，取得繳費證明，使房東無從以積欠費用為由拒絕退還押金。
5. 若房東堅持不退押金，可向房屋所在地之鄉鎮市區調解委員會申請調解，調解成立之調解書與法院確定判決有同一效力。
6. 若調解不成立，得向法院提起民事訴訟請求返還押金，如請求金額在新臺幣十萬元以下，可適用小額訴訟程序，訴訟費用較低且審理迅速。
7. 諮詢專業律師評估個案情形，尤其是違約金酌減之可能性及訴訟策略，必要時委任律師代為處理押金返還事宜。