關於未完成修繕問題而必須先結案

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）於不動產交屋驗收時，發現房屋有多處漏水問題。賣方因故無法於結案期限前完成修繕工程。買方擬於交屋結案文件上註記保留一定比例之房屋價款，待賣方確實完成漏水修繕並經驗收合格後，再行支付保留之款項。買方欲瞭解此種價款保留之安排是否可行，以及應如何操作以保障自身權益。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 交屋驗收發現漏水，賣方是否負有民法上之物之瑕疵擔保責任？
• 買方得否主張同時履行抗辯，於賣方未完成修繕前拒絕給付部分價款？
• 買賣雙方得否以補充協議方式約定保留部分價款作為修繕保證金？該約定之法律效力為何？
• 若賣方逾期仍未完成修繕，買方得主張哪些法律救濟？可否自行修繕並以保留款抵充？
• 買方於交屋後發現瑕疵之通知義務及請求權時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 買受人之解除契約或減少價金請求權
• 民法第360條 — 買受人之損害賠償請求權
• 民法第264條 — 同時履行抗辯權
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效（六個月）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償

四、法律分析

(1) 賣方之瑕疵擔保責任
依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。交屋驗收時發現多處漏水，顯然屬於減少房屋通常效用之瑕疵，賣方應負瑕疵擔保責任。依民法第356條規定，買受人應按物之性質依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有瑕疵，應即通知出賣人。本案買方於驗收時即發現漏水並通知賣方，已踐行通知義務。

(2) 保留價款作為修繕擔保之法律依據
買方擬保留部分價款之安排，法律上可從兩個角度理解：其一，依民法第264條同時履行抗辯權，賣方既負有交付無瑕疵之物之義務，於賣方未完成瑕疵修補前，買方得拒絕給付相對應之價款部分。其二，買賣雙方得以補充協議方式，約定保留特定金額作為修繕保證金，此屬契約自由原則之範疇。最高法院104年度台上字第2437號判決亦肯認，買賣雙方得於交屋時就瑕疵修繕事宜另為約定，不影響買受人依法享有之瑕疵擔保請求權。惟應注意，此種補充協議須經雙方合意，賣方若不同意，買方不得單方面扣留價款。

(3) 補充協議之具體內容建議
為確保雙方權益，建議於交屋結案文件中附加補充協議，明確約定以下事項：保留之金額（通常為估計修繕費用之一至二倍）、賣方應完成修繕之具體項目及標準、修繕完成之期限、驗收合格之程序及標準、逾期未修繕時保留款之處理方式（如買方得自行委請廠商修繕並以保留款支付）。此外，建議約定若修繕費用超過保留金額時，超出部分仍由賣方負擔，以避免保留金額不足之風險。

(4) 買方之其他法律救濟
除保留價款外，買方依民法第359條得請求減少價金，或於瑕疵重大時解除契約。依民法第360條，若賣方曾保證品質（如於標的物現況說明書勾選無漏水），買方尚得請求不履行之損害賠償。惟應注意民法第365條之短期時效規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間不行使而消滅。買方應於此期限內積極主張權利。

五、結論與建議

結論：交屋驗收發現漏水瑕疵，買方有權主張賣方之瑕疵擔保責任。買賣雙方得以補充協議約定保留部分價款作為修繕擔保，惟須經雙方同意。買方應注意瑕疵擔保請求權之六個月短期時效，及時主張權利。

1. 立即以書面（存證信函或電子郵件）正式通知賣方交屋驗收所發現之漏水瑕疵，詳細記載漏水位置、程度及影響範圍，並附上照片或影片證據。
2. 與賣方協商簽訂書面補充協議，明確約定保留價款之金額、修繕項目、修繕期限（建議三十至六十日）、驗收標準及逾期處理方式。
3. 建議委請專業防水工程師或建築師進行漏水原因鑑定及修繕費用估算，作為保留金額之計算依據。
4. 於交屋結案文件上明確註記「賣方尚有漏水修繕義務未完成」等文字，避免日後賣方以已完成交屋為由拒絕修繕。
5. 注意民法第365條之六個月短期時效，自交屋日起算，於此期限內完成修繕驗收或提出法律主張，以免權利消滅。
6. 若賣方拒絕協商或逾期未修繕，可向不動產所在地之鄉鎮市區公所申請調解，或向消費者保護官申訴，亦可依民法第359條逕行請求減少價金。
7. 委任專業律師協助擬定補充協議內容，確保約定條款周延完備，並就個案情形評估最有利之法律策略。