樓上漏水不處理之法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（樓下住戶）之房屋天花板因樓上住戶之原因發生漏水，需進入樓上住戶之專有部分查明漏水原因。然而，管理委員會對當事人之反映消極不處理，樓上住戶則要求當事人須先簽署「責任切結書」始同意讓檢修人員入內查看，且明確要求當事人本人不得在場。當事人質疑樓上住戶所設條件之合法性，以及管理委員會是否已怠於履行其管理維護職責，欲瞭解可採取之法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 樓上住戶要求簽署責任切結書及禁止當事人在場始同意入內查看，此等條件是否具法律依據？樓下住戶是否有義務配合？
• 樓上住戶拒絕配合漏水檢修，是否違反公寓大廈管理條例第6條之容忍義務？
• 樓下住戶得否依民法第184條侵權行為請求樓上住戶修繕漏水並賠償損害？
• 管理委員會消極不處理漏水問題，是否構成怠於執行職務？住戶得向何單位申訴？
• 若漏水原因涉及共用部分與專有部分之區分，責任應如何歸屬？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第6條 — 住戶應容忍他住戶進入其專有部分進行必要之維護修繕
• 公寓大廈管理條例第10條 — 專有部分及共用部分之修繕管理責任
• 公寓大廈管理條例第47條 — 違反管理條例之罰鍰（拒絕容忍進入維修者處罰）
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償之一般規定
• 民法第191條 — 工作物所有人之損害賠償責任（建築物管理瑕疵）
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權（排除侵害）
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務範圍

四、法律分析

(1) 樓上住戶之容忍義務與不合理條件
依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規定，住戶於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其他住戶專有部分或約定專用部分時，該他住戶不得拒絕。同條第3項並規定，住戶違反前項規定者，管理負責人或管理委員會應予制止或依規約處理。本案樓上住戶要求簽署「責任切結書」及禁止當事人在場始同意入內查看，此等條件於法無據。樓上住戶依法負有容忍檢修人員進入之義務，不得附加不合理之條件。最高法院107年度台上字第1529號判決亦揭示，區分所有權人之容忍義務為法定義務，不得以任何理由拒絕。

(2) 侵權行為與損害賠償請求
樓上住戶之房屋漏水致樓下住戶之房屋受損，若漏水原因可歸責於樓上住戶（如專有部分之管線老化、浴室防水層破損等），樓下住戶得依民法第184條第1項前段主張侵權行為損害賠償。此外，依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任，但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺所致者，不在此限。樓上住戶如未善盡其專有部分之維護管理義務，致漏水損害樓下住戶之財產，應負損害賠償責任。臺灣高等法院110年度上易字第892號判決指出，漏水損害之賠償範圍包括修繕費用、因漏水所致之財物損害及合理之精神慰撫金。

(3) 管理委員會之職責與住戶救濟
依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務包括共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、住戶違規情事之制止或依規約處理等。若漏水原因涉及共用部分（如共用管線、外牆防水等），管理委員會負有修繕維護之責任；若管理委員會消極不處理，住戶得依同條例第59條向直轄市、縣（市）主管機關（通常為工務局或建管處）申訴，主管機關得令其限期改善。若管理委員會拒不處理住戶間之漏水糾紛調處，住戶亦得於區分所有權人會議中提案要求管理委員會履行職務。

(4) 漏水原因鑑定與舉證
漏水糾紛中，漏水原因之認定為勝敗關鍵。樓下住戶應先委請專業之防水工程公司或建築師進行漏水原因初步勘查，釐清漏水係源自樓上住戶之專有部分或公寓大廈之共用部分。若進入訴訟程序，法院通常會囑託專業鑑定機構（如各地建築師公會、土木技師公會）進行漏水原因鑑定。鑑定費用依案件複雜程度約為新臺幣三萬元至十萬元不等，通常由敗訴方負擔。建議樓下住戶於訴訟前先自行拍照存證漏水現況，保留因漏水受損之物品照片及修繕估價單，作為日後求償之依據。

五、結論與建議

結論：樓上住戶要求簽署切結書始配合漏水檢修於法無據，樓下住戶無須配合此不合理要求。樓下住戶得依公寓大廈管理條例及民法侵權行為規定，請求樓上住戶修繕漏水並賠償損害。管理委員會消極不處理者，住戶可向主管機關申訴。

1. 立即以書面（存證信函）通知樓上住戶，援引公寓大廈管理條例第6條規定，要求其於合理期限內配合漏水檢修，明確告知拒絕配合之法律後果。
2. 同步以書面向管理委員會反映漏水問題並要求其依法處理，若管理委員會仍消極不作為，向直轄市或縣（市）主管機關（工務局或建管處）提出申訴。
3. 詳細記錄並拍照漏水現況，包括漏水位置、滲水範圍、受損之裝潢及家具等，保留所有維修估價單據及因漏水所生之額外支出證明。
4. 委請專業防水工程公司或建築師進行漏水原因初步勘查，取得書面勘查報告，釐清漏水究竟源自樓上住戶專有部分或公寓大廈共用部分。
5. 向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，漏水糾紛屬於民事糾紛，調解不收費且調解成立後經法院核定具有執行力。
6. 若調解不成立，提起民事訴訟，請求樓上住戶修繕漏水、賠償已發生之財產損害及精神慰撫金，訴訟中可聲請法院囑託專業機構進行漏水鑑定。
7. 切勿簽署樓上住戶所要求之任何切結書或責任承擔文件，此可能影響日後之求償權利。如有疑義，應先諮詢專業律師後再行決定。