漏水瑕疵擔保責任

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（賣方）出售房屋前，該房屋曾因樓上住戶原因發生漏水問題，嗣後已完成修繕。賣方於買賣過程中已向買方揭露此一漏水修繕歷史，買方知悉後仍同意購買。賣方現擔憂日後若房屋再度發生漏水——無論是原漏水位置復發、其他位置新生漏水、向下滲漏至樓下住戶，或因公寓大廈共用部分所致之漏水——是否均須負擔五年之瑕疵擔保責任。賣方欲瞭解已告知瑕疵之免責範圍及後續可能面臨之法律風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方已告知買方漏水修繕歷史，是否已盡民法第354條之瑕疵告知義務？告知範圍如何認定？
• 買方於締約時知悉漏水歷史，依民法第355條是否免除賣方之瑕疵擔保責任？免責範圍是否及於日後所有類型之漏水？
• 日後發生之漏水若為不同原因或不同位置，賣方是否仍須負瑕疵擔保責任？
• 漏水若源自公寓大廈共用部分，賣方之瑕疵擔保責任與管理委員會之維護責任如何區分？
• 民法第365條所定之瑕疵擔保請求權時效（通知後六個月、交付後五年）如何計算？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任（出賣人應擔保標的物無滅失或減少價值之瑕疵）
• 民法第355條 — 買受人知悉瑕疵時免除賣方擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之效力（解除契約或減少價金）
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效（六個月/五年）
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕管理責任
• 公寓大廈管理條例第12條 — 共用部分修繕費用之分擔

四、法律分析

(1) 瑕疵告知義務與免責範圍
依民法第355條第1項規定，買受人於契約成立時知有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。賣方已於買賣前告知買方房屋曾發生漏水並已修繕完畢，買方知悉後仍決定購買，就該已告知之特定漏水瑕疵（即先前因樓上住戶所致之漏水及其修繕歷史），賣方原則上得主張免除瑕疵擔保責任。然而，此免責範圍僅限於買方「已知悉之瑕疵」，即賣方所揭露之漏水原因、位置及修繕情形。最高法院101年度台上字第1350號判決指出，出賣人之瑕疵告知應具體明確，買受人所知悉之範圍應依交易常情及告知內容合理認定。

(2) 不同原因或位置之漏水責任
若日後發生之漏水係源自賣方未曾告知之其他原因或其他位置（例如不同樓層之管線老化、防水層破損等），此屬賣方未揭露之新瑕疵，買方並非「於締約時知悉」該瑕疵，賣方仍須依民法第354條負瑕疵擔保責任。換言之，賣方之免責不及於所有類型之漏水，僅限於已具體告知買方之特定漏水事件。實務上，臺灣高等法院108年度上字第1123號判決亦揭示，不動產現況說明書中之記載內容構成賣方告知之範圍，未記載之瑕疵仍應由賣方負擔保責任。

(3) 共用部分漏水之責任歸屬
若漏水係因公寓大廈共用部分（如屋頂平台、外牆、共用管線等）所致，依公寓大廈管理條例第10條規定，共用部分之修繕、管理及維護由管理委員會負責，費用由公共基金支應或由區分所有權人按其應有部分分擔。此種漏水非屬賣方個人專有部分之瑕疵，賣方原則上不負瑕疵擔保責任。惟若賣方於出售時明知共用部分有漏水之虞而故意不告知，依民法第360條規定，買方仍得請求不履行之損害賠償。

(4) 時效與契約條款之影響
依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。此五年期間為除斥期間，不因當事人約定而延長或縮短。建議賣方檢視買賣契約中是否有特別之瑕疵擔保條款、現況交屋約定或免責條款，此等約定將影響賣方之擔保責任範圍。若契約載明「依現況交屋」且買方確實知悉房屋漏水歷史，將有助於賣方主張免責。

五、結論與建議

結論：賣方已具體告知之漏水瑕疵，因買方於締約時已知悉，賣方得依民法第355條主張免除擔保責任。但免責範圍僅限於已揭露之特定瑕疵，若日後發生不同原因或不同位置之漏水，賣方仍可能須負瑕疵擔保責任。共用部分所致之漏水則屬管理委員會之責任範疇。

1. 詳細檢視買賣契約及不動產現況說明書之內容，確認漏水告知之具體範圍及文字記載，保留相關文件之正本或影本。
2. 保存賣方告知買方漏水歷史之相關證據，包括不動產現況說明書中買方之簽名確認、買賣雙方之書面往來紀錄及通訊軟體對話截圖。
3. 保留先前漏水修繕之工程紀錄、估價單及完工照片，以證明賣方於出售時已完成修繕且房屋處於正常狀態。
4. 若買方日後主張漏水瑕疵，應先要求買方提出具體之漏水原因鑑定報告，釐清漏水係源自已告知之舊瑕疵復發或全新之其他原因。
5. 若漏水疑似源自共用部分，應告知買方向管理委員會反映並依公寓大廈管理條例處理，非屬賣方之瑕疵擔保範疇。
6. 考慮投保房屋交易瑕疵擔保保險，以分散日後可能面臨之瑕疵擔保風險。
7. 委任專業律師就買賣契約之瑕疵擔保條款進行法律評估，確認免責之法律效力及可能之風險，並擬定因應策略。