案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人購入一棟屋齡約四十年之雙併透天厝，該房屋頂樓原有既存之加蓋建物。近日，鄰棟住戶向當事人發出調解通知，主張頂樓加蓋之鐵皮屋簷越過兩戶間之地界線，要求拆除越界部分。經當事人初步觀察，疑似越界者為鐵皮屋簷部分，主結構牆體並未逾越地界。當事人對於是否必須配合拆除、鄰居片面主張是否即構成越界之證明，以及是否應申請專業機關進行地界鑑定等問題存有疑義。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 鐵皮屋簷是否構成民法第796條所稱之「越界建築」？屋簷突出與結構體越界在法律上是否有不同評價？
- 鄰地所有人對於既存越界建築是否已逾即時異議之期限？民法第796條「知悉越界未即時異議」之要件如何認定？
- 越界範圍之認定是否須經地政機關鑑界測量？鄰居之片面主張是否足以構成越界之證明？
- 當事人係購入時該加蓋已存在之善意買受人，是否得主張民法第796條之1越界建築保護規定？
- 鄰居請求拆除越界建物之權利是否有消滅時效之適用？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 越界建築之認定與屋簷突出之法律評價
依民法第796條規定，土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。所謂「越界建築」，實務上認為不以主結構體為限，凡建築物之附屬部分（如屋簷、雨遮、排水管等）逾越地界者，均有越界建築規定之適用。最高法院67年台上字第800號判例揭示，越界建築之認定應以地政機關之鑑界測量結果為準，不得僅憑目測或當事人片面主張。本案鐵皮屋簷若經鑑界確認逾越地界，仍屬越界建築之範疇。
(2) 即時異議與時效問題
民法第796條所稱「知其越界而不即提出異議」之「即時」，實務上認為應於知悉越界建築時立即提出，若鄰地所有人長期知悉越界事實而未提出異議，即喪失請求拆除之權利。本案房屋屋齡已達四十年，頂樓加蓋亦為既存建物，若鄰棟住戶購入鄰地時該加蓋即已存在，且鄰居長期未提出異議，當事人得主張鄰居已喪失請求拆除之權利。惟應注意，最高法院104年度台上字第1798號判決指出，民法第767條之物上請求權不因時效而消滅，但第796條之「即時異議」屬除斥期間性質之特別規定，兩者應分別適用。
(3) 民法第796條之1之適用
即便鄰居得請求拆除越界部分，當事人仍可主張民法第796條之1規定，即越界建築逾越面積甚小，且拆除將造成過大之損害者，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更，但應支付償金。本案僅鐵皮屋簷部分疑似越界，越界面積應屬有限，若拆除將影響頂樓加蓋之結構安全或防水功能，法院可能裁定免予拆除而以償金替代。此外，若鄰居之請求拆除行為有權利濫用之情事（如越界面積極微而拆除費用甚鉅），當事人亦得依民法第148條主張鄰居之請求構成權利濫用。
(4) 鑑界程序之必要性
越界與否之認定，須以客觀之地界測量結果為依據。當事人應向管轄地政事務所申請土地複丈（鑑界測量），由地政機關派員實地測量確認地界位置及越界範圍。鑑界費用依土地面積而定，通常為數千元。鑑界結果為法院審理越界建築案件之重要證據，鄰居若未經鑑界即片面主張越界，在法律上不具證明力。建議當事人於調解程序中要求先行辦理鑑界，以客觀事證為協商基礎。
五、結論與建議
結論：鄰居片面主張屋簷越界並不足以認定越界事實，應以地政機關鑑界測量結果為準。即使確有越界，當事人得依民法第796條主張鄰居未即時異議已喪失拆除請求權，或依第796條之1主張免予拆除而以償金替代。建議先循調解程序釐清事實並協商解決方案。
- 儘速向管轄地政事務所申請土地複丈（鑑界測量），確認地界位置及屋簷是否確實越界，取得客觀測量結果作為後續協商或訴訟之依據。
- 蒐集房屋買賣契約、不動產登記謄本及頂樓加蓋之歷史照片或衛星影像，證明該加蓋於購入前即已存在，以主張善意買受人之保護。
- 調查鄰棟住戶取得鄰地之時間及其是否長期知悉屋簷越界之事實，若鄰居早已知悉而未即時異議，得據此抗辯其已喪失請求拆除之權利。
- 出席鄉鎮市區公所之調解程序，於調解中主張應先辦理鑑界，待鑑界結果確認後再行協商。調解成立之調解書經法院核定後具有執行力。
- 若經鑑界確認越界面積甚小，可於調解或訴訟中主張依民法第796條之1免予拆除，改以支付相當償金方式解決。
- 委任專業律師評估案件，針對鄰居之調解請求擬定答辯策略，避免在調解程序中做出不利之讓步或承諾。
- 確認頂樓加蓋是否為合法建物或違章建築，因違章建築之法律保護程度與合法建物不同，將影響後續攻防策略之擬定。
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