共同地號的申報地價不一樣

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與他人各持有同一地號土地之二分之一應有部分，為共有關係。對方就該土地提起不當得利訴訟，其計算不當得利金額時所主張之申報地價高於當事人認知之數額，且未提出資料佐證。當事人於答辯狀中對申報地價金額提出質疑，惟一審法院仍採用對方所主張之申報地價作為計算基準。此外，法官於庭上表示不當得利之利息一般採年利率5%計算，但判決結果卻以8%計算，當事人對此亦有疑義，擬就上述兩項爭議提起上訴。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 同一地號之共有土地，各共有人之申報地價是否應一致？法院採用對方主張之申報地價而未令其舉證，是否違反舉證責任分配原則？
• 不當得利之計算以申報地價為基準時，法院應依何種標準認定正確之申報地價？當事人得否聲請法院調閱地政機關之申報地價資料？
• 不當得利之相當於租金之利息計算比例，法院得否以自由心證決定？採用年利率8%是否逾越土地法第97條所定之合理範圍？
• 一審判決就申報地價及利息比例之認定如有違誤，當事人得否以此作為上訴理由？上訴應注意之程序及期限為何？

三、相關法條

• 民法第179條 — 不當得利之成立要件及返還義務
• 土地法第97條 — 城市地方房屋租金以不超過土地及建物申報總價年息10%為限
• 土地法第105條 — 租用基地準用第97條之規定
• 土地法第148條 — 土地所有權人依公告地價申報地價
• 民事訴訟法第277條 — 舉證責任分配原則
• 民事訴訟法第222條 — 法院自由心證之範圍與限制
• 民事訴訟法第440條 — 上訴期間為判決送達後二十日

四、法律分析

(1) 申報地價之認定
依土地法第148條及平均地權條例第16條規定，土地所有權人應於公告地價公告後申報地價，申報之地價以不超過公告地價百分之一百二十為上限，不低於公告地價百分之八十為下限，未於期限內申報者以公告地價百分之八十為其申報地價。同一地號土地之公告地價為同一數額，各共有人若分別申報，理論上申報地價可能不同，但實務上多數情形為各共有人均未另行申報，故以公告地價百分之八十為申報地價，此時各共有人之申報地價應為一致。本案對方所主張之申報地價高於當事人認知之數額，法院應依職權或依當事人聲請，向地政機關調閱該地號土地之申報地價資料以資確認。

(2) 舉證責任與法院之調查義務
依民事訴訟法第277條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。對方主張以較高之申報地價計算不當得利，應就其所主張之申報地價數額負舉證責任。若對方未能提出地政機關核發之申報地價證明文件，法院逕採其主張之數額，可能違反舉證責任分配原則。最高法院97年度台上字第1058號判決指出，占有他人土地之不當得利計算，應以客觀之申報地價為基準，法院應依職權調查確認。當事人得於上訴時主張一審法院未依職權調查證據，構成判決理由不備之違法。

(3) 不當得利相當租金之利率認定
無權占有他人土地所應返還之不當得利，實務上以相當於租金之金額計算。依土地法第97條規定，城市地方之租金以不超過土地申報總價年息百分之十為限，此為租金之上限。法院於個案中得審酌土地位置、利用狀況、繁榮程度等因素，於百分之十以內酌定適當之比率。最高法院68年台上字第3071號判例指出，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及承租人利用基地之經濟價值等因素。法官於庭上表示一般採5%，判決卻改為8%，雖屬法官自由心證之範圍，惟若未附具體理由說明何以採用8%，可能構成判決理由不備。

(4) 上訴之策略與注意事項
當事人對一審判決不服，得於判決送達後二十日內提起上訴（民事訴訟法第440條）。上訴理由應具體指摘：第一，一審法院未令對方舉證其所主張之申報地價，亦未依職權向地政機關調查，違反舉證責任分配及法院調查證據之義務；第二，一審法院將利率由庭上提及之5%改為判決之8%，未附具體理由說明其判斷基礎，違反民事訴訟法第222條自由心證應附理由之要求。當事人應於上訴狀中聲請二審法院向地政機關調閱該地號土地之申報地價證明，並提出相關佐證資料。

五、結論與建議

結論：同一地號共有土地之申報地價原則上應為一致，法院逕採對方未經舉證之申報地價數額，可能違反舉證責任分配原則。不當得利利率之認定雖屬法官自由心證範圍，惟由5%變更為8%而未附理由，有判決理由不備之疑慮。當事人得就上述兩點提起上訴，主張一審判決違法。

1. 立即確認一審判決送達日期，計算上訴期間（送達後二十日內），務必在期限內提出上訴狀，逾期將喪失上訴權利。
2. 自行向地政事務所申請該地號土地之申報地價證明書，確認各共有人之實際申報地價數額，作為上訴之關鍵證據。
3. 於上訴狀中具體指摘一審判決之違誤：（一）未依舉證責任分配原則要求對方舉證申報地價；（二）利率由5%變更為8%未附理由，構成判決理由不備。
4. 聲請二審法院依職權向地政機關調閱該地號土地之歷年申報地價資料及公告地價資料，以釐清正確之計算基準。
5. 蒐集該土地周邊地區之租金行情資料，作為主張利率應採5%而非8%之佐證，包括附近土地之租賃契約或實價登錄資料。
6. 委任專業律師協助撰寫上訴理由狀，因涉及申報地價之認定、不當得利之計算方式及自由心證之範圍等專業法律問題，宜由律師代理以提高上訴成功之機率。
7. 評估是否同時聲請調解或和解，以較低之成本解決爭議，避免因上訴而增加訴訟費用及時間成本。