土地賣方想要單方面解約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）購買一塊面積約36.6坪之土地，雙方簽訂買賣契約並由買方繳付訂金。簽約後仲介始申請鑑界，鑑界結果發現兩棟相鄰房屋分別侵佔該土地12公分及17公分，侵佔部分為鄰房之牆壁，實際上無法要求拆除。賣方得知鑑界結果後，不願出面解決產權問題，亦不願就損失之地坪面積進行補償，逕行要求無條件解除買賣契約。當事人欲瞭解賣方單方面解約是否合法，以及賣方應負之違約責任。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 土地買賣契約成立後，賣方得否以鄰房侵佔為由單方面解除契約？此是否構成法定解除事由？
• 鑑界結果發現土地遭鄰房侵佔，是否屬於賣方應負之物之瑕疵擔保責任或權利瑕疵擔保責任？
• 賣方單方面解約是否構成違約？買方得請求何種違約責任（加倍返還定金、違約金或損害賠償）？
• 買方得否拒絕賣方之解約請求，主張契約繼續履行並請求減少價金？
• 仲介於簽約後始申請鑑界，是否違反不動產經紀業之義務？仲介應否負共同責任？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立（當事人意思表示一致即成立）
• 民法第249條 — 定金之效力（違約時加倍返還）
• 民法第348條 — 出賣人移轉財產權之義務
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之減少價金或解除契約
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第100條 — 土地買賣之相關規定

四、法律分析

(1) 買賣契約之拘束力與賣方解約之合法性
依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立。本案土地買賣契約既經雙方簽訂並由買方繳付訂金，契約已合法成立並對雙方發生拘束力。賣方不得任意單方面解除契約，除非有法定解除事由（如不可抗力、情事變更等）或契約約定之解除條件成就。鄰房侵佔土地之情事，並非不可歸責於賣方之事由——賣方作為土地所有權人，對土地之產權狀況本應知悉或有義務查明，鑑界結果揭露之問題係賣方出售時即已存在之狀態，不構成賣方得單方解約之法定事由。

(2) 賣方之瑕疵擔保責任
鑑界結果顯示土地遭鄰房侵佔，導致買方實際可使用之面積減少，此屬民法第354條所定物之瑕疵。依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依通常交易觀念或依契約預定效用，無減少或滅失價值之瑕疵。土地遭鄰房牆壁侵佔且無法要求拆除，顯然減少土地之使用價值與面積，賣方應負瑕疵擔保責任。買方得依民法第359條主張減少價金，按實際可使用面積與契約約定面積之差額比例計算應減少之價金。最高法院77年度台上字第1901號判決指出，不動產買賣如有面積不足之情形，買受人得請求減少價金。

(3) 賣方違約之法律效果
賣方無正當理由單方面要求解約，構成債務不履行。依民法第249條第3款規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。因此，若賣方堅持解約，買方得請求賣方加倍返還已繳付之訂金。此外，若買賣契約另有違約金條款，買方亦得依約請求違約金。買方亦得選擇不同意解約，請求賣方繼續履行契約，並就鄰房侵佔部分之面積不足請求減少價金或損害賠償。

(4) 仲介之責任
不動產經紀業者於促成交易前，依法應盡查證及說明義務，包括確認土地之實際面積及產權狀況。本案仲介於簽約後始申請鑑界，未於簽約前確認土地實際狀況，可能違反不動產經紀業管理條例之規定。若仲介之疏失導致買方受有損害，買方得依民法第184條向仲介請求侵權行為損害賠償，或依居間契約之債務不履行請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：土地買賣契約成立後，賣方不得以鄰房侵佔為由單方面解除契約，此非法定解除事由。賣方強行解約構成違約，買方得請求加倍返還定金或損害賠償。買方亦得選擇繼續履行契約並請求減少價金，就土地面積不足部分獲得合理補償。

1. 立即以存證信函通知賣方，明確表示不同意其單方面解約之主張，並要求賣方依約繼續履行契約，或依民法第249條加倍返還定金。
2. 保留所有交易相關文件，包括買賣契約書、訂金收據、鑑界報告、與賣方及仲介之通訊紀錄，作為日後主張權利之證據。
3. 取得鑑界報告之正式文件，確認鄰房侵佔之確切範圍及面積，作為計算減少價金或損害賠償之依據。
4. 評估兩種法律策略之利弊：一為同意解約並請求加倍返還定金及違約金；二為拒絕解約並請求強制履行契約，同時就面積不足部分請求減少價金。
5. 向鄉鎮市區公所聲請調解，嘗試以調解方式解決爭議，調解成立之效力與確定判決相同。
6. 評估仲介於本案之過失責任，仲介未於簽約前進行鑑界確認土地狀況，可能應負連帶賠償責任，必要時併列仲介為被告。
7. 委任專業不動產律師協助處理，因本案涉及土地產權、瑕疵擔保及違約責任等多項法律問題，宜由專業律師評估最佳訴訟策略。