買賣房屋未誠實告知曾經漏水

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（買方）購買一戶房屋，於購屋過程中，屋主及房屋仲介均告知「屋況良好」，完全未提及房屋曾經漏水之情事。買方於交屋前自行委託驗屋公司進行檢驗後，屋主始坦承房屋確實曾經漏水，且另有其他未告知之問題。買方表示漏水問題為其最在意之事項，若一開始知情即不會考慮購買。目前交易已進入最後交屋階段，買方面臨進退兩難之困境，欲瞭解是否得請求減少價金、主張不當得利，或要求仲介減少服務費。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 賣方未於交易過程中誠實告知房屋曾經漏水，是否構成民法第354條物之瑕疵擔保責任？買方得否依民法第359條請求減少價金或解除契約？
• 賣方故意隱瞞漏水瑕疵，是否構成民法第360條所定之故意不告知瑕疵？買方得否請求不履行之損害賠償？
• 賣方以有瑕疵之房屋按正常屋況出售，差價部分是否構成民法第179條之不當得利？
• 仲介未盡調查及說明義務，未發現或未告知漏水瑕疵，是否應負損害賠償責任或減少服務費？
• 買方於交屋前發現瑕疵，得否拒絕交屋？若已完成交屋，瑕疵擔保請求權之時效為何？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任（出賣人應擔保標的物無滅失或減少價值之瑕疵）
• 民法第359條 — 買受人得請求減少價金或解除契約
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償責任
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效（發現後六個月、交付後五年）
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第92條 — 因被詐欺而為之意思表示得撤銷

四、法律分析

(1) 賣方之物之瑕疵擔保責任
依民法第354條規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋曾經漏水屬於減少房屋價值及使用效用之瑕疵，賣方應依法負瑕疵擔保責任。依民法第355條規定，買受人於契約成立時知其瑕疵者，出賣人不負擔保之責，但本案買方於購買時並不知情，且係因賣方及仲介告知「屋況良好」始決定購買，故賣方不得以此免責。最高法院90年度台上字第984號判決指出，出賣人之瑕疵擔保責任係法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要。

(2) 賣方故意不告知瑕疵之加重責任
本案賣方明知房屋曾經漏水，不僅未主動告知，更於買方詢問時謊稱「屋況良好」，直至驗屋公司檢查後始坦承漏水事實。此行為構成民法第360條所定之「故意不告知瑕疵」，賣方應負不履行之損害賠償責任。此時買方得請求之賠償範圍不限於減少價金之數額，尚包括因信賴無瑕疵而受之損害（信賴利益損害），例如驗屋費用、因延遲入住所生之額外租金支出等。此外，賣方故意隱瞞瑕疵之行為，可能構成民法第92條之詐欺，買方得於發現後一年內撤銷其購屋之意思表示。

(3) 減少價金與不當得利之競合
買方得依民法第359條請求減少價金，其數額應以交付時有瑕疵之房屋價值與無瑕疵房屋價值之差額計算。實務上通常委請不動產估價師鑑定漏水瑕疵對房屋價值之影響。關於不當得利之主張，賣方以有瑕疵之房屋按正常屋況價格出售，確實受有超出合理價格之利益，買方得依民法第179條主張不當得利返還。惟減少價金與不當得利在請求金額上可能重疊，買方宜擇一行使或擇較有利者主張。最高法院91年度台上字第1388號判決揭示，物之瑕疵擔保請求權與不當得利請求權得競合行使。

(4) 仲介之責任
不動產經紀業者依不動產經紀業管理條例第23條規定，應盡善良管理人之注意義務，就房屋之重要事項進行調查及說明。仲介未發現或未揭露房屋漏水之重大瑕疵，已違反其專業調查義務。買方得向仲介主張：一、依民法第184條請求侵權行為之損害賠償；二、要求減少或退還仲介服務費（居間報酬），蓋仲介未善盡義務促成之交易存有重大瑕疵，其報酬請求權應受限制。

五、結論與建議

結論：賣方及仲介未誠實告知房屋曾經漏水，賣方應依民法第354條負瑕疵擔保責任，因故意不告知更應依第360條負加重賠償責任。買方得請求減少價金、損害賠償，若瑕疵重大致不達契約目的亦得解除契約。仲介未盡調查說明義務，亦應負相應責任。

1. 立即以存證信函通知賣方，載明發現房屋曾經漏水之事實，正式主張物之瑕疵擔保權利，並要求賣方減少價金或賠償損害，注意瑕疵擔保請求權應於發現後六個月內行使（民法第365條）。
2. 保全所有相關證據，包括驗屋公司之檢驗報告、賣方坦承漏水之通訊紀錄、不動產說明書中屋主勾選「無漏水」之記載、與仲介之對話紀錄等。
3. 委請專業不動產估價師或防水工程公司，鑑定漏水瑕疵之範圍、修繕費用及對房屋價值之影響，作為計算減少價金或損害賠償之依據。
4. 評估是否於交屋前拒絕完成交屋程序，主張同時履行抗辯權，要求賣方先行處理漏水問題或協商減少價金後再行交屋。
5. 同時向仲介公司主張其未盡調查說明義務，要求減少或退還仲介服務費，並保留對仲介另行請求損害賠償之權利。
6. 向鄉鎮市區公所聲請調解，或向不動產消費爭議調處委員會申請調處，以較低成本尋求解決方案。
7. 委任專業律師評估最有利之法律策略，因本案涉及瑕疵擔保、詐欺撤銷、不當得利等多重請求權基礎，宜由律師協助選擇最佳訴訟策略並代理後續程序。