案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
承租人入住後發現租屋處有白蟻問題，隨即通報第一任房東，惟房東拒絕委請專業除蟲公司處理，僅要求承租人自行噴灑殺蟲劑。約一年後房屋轉讓予新房東，承租人再次向新房東反映白蟻問題並建議委請專業除蟲，新房東同樣僅建議開除濕機及購買殺蟲噴霧自行處理。承租人依指示處理後，白蟻損害仍留下無法清除之痕跡與侵蝕紋路。現承租人面臨退租，擔憂房東以環境毀損或財物損壞為由扣留押金。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 白蟻造成之損害屬出租人應負擔之修繕義務範圍，抑或承租人之保管責任？
- 承租人已通知房東白蟻問題而房東未為專業處理，該損害是否可歸責於承租人？
- 房東得否以白蟻痕跡為由扣留押金？押金扣留之合法要件為何？
- 租賃期間房屋所有權移轉，新房東是否承繼原房東之修繕義務及押金返還義務？
- 承租人得否反向請求房東賠償因白蟻問題所受之損害（如個人物品之毀損）？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 白蟻問題屬出租人之修繕義務範圍
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。白蟻為房屋結構性蟲害，非因承租人之使用行為所造成，而係房屋本身既有之瑕疵或環境因素所致，屬出租人應負擔之修繕範圍。依民法第429條第1項規定，租賃物之修繕除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。最高法院97年度台上字第2339號判決指出，租賃物有妨害承租人使用收益之瑕疵，出租人負有除去該瑕疵之義務。白蟻問題若未專業處理將持續危害房屋結構及居住品質，出租人應委請專業除蟲公司處理。
(2) 承租人已盡通知義務，損害不可歸責
依民法第437條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用。本案承租人入住後發現白蟻問題即通知第一任房東，嗣後又向新房東反映，已善盡通知義務。兩任房東均未委請專業除蟲而僅建議承租人以簡易方式自行處理，導致白蟻問題未獲根治而留下永久痕跡，此損害應完全歸責於房東怠於履行修繕義務，而非承租人違反保管義務（民法第432條）。
(3) 押金返還與扣留之合法性
押金（擔保金）之目的在於擔保承租人因租賃關係所生之債務，包括欠繳租金及因可歸責於承租人之事由所造成之損害。租賃關係終止時，出租人僅得就承租人應負擔之債務從押金中扣除，其餘應全數返還。本案白蟻痕跡係因房東怠於修繕所致，非可歸責於承租人之損害，房東不得以此為由扣留押金。臺灣高等法院106年度上易字第873號判決認定，租賃物因自然損耗或非可歸責於承租人之事由所生之毀損，出租人不得從押金扣除修繕費用。
(4) 房屋所有權移轉對租賃關係之影響
依民法第425條買賣不破租賃原則，租賃物於租賃關係存續中讓與第三人時，其租賃契約對於受讓人繼續存在。新房東承繼原房東於租賃契約上之一切權利義務，包括修繕義務及押金返還義務。因此，新房東不得以白蟻問題係原房東任內發生為由推卸修繕及返還押金之責任。
五、結論與建議
結論：白蟻問題屬出租人之修繕義務範圍，承租人已善盡通知義務而房東怠於專業處理，所留下之白蟻痕跡不可歸責於承租人。房東不得以此為由扣留押金，承租人得請求全額返還押金，並得反向請求房東賠償因白蟻所受之損害。
- 整理並保全所有曾通知房東白蟻問題之證據，包括通訊軟體對話紀錄、簡訊、電子郵件、存證信函等，尤其是房東回覆建議自行處理之訊息內容。
- 於退租前拍攝白蟻痕跡之現場照片及影片作為證據，並與入住時之房屋現況照片（若有）進行比對，證明痕跡係租賃期間白蟻所造成而非人為毀損。
- 退租時以存證信函通知房東，表明白蟻痕跡係因房東未盡修繕義務所致，要求房東於合理期限內全額返還押金，並載明若不返還將循法律途徑處理。
- 若房東堅持扣留押金，可向各縣市政府消費者服務中心或鄉鎮市區調解委員會申請租賃糾紛調解，此程序免費且較訴訟程序快速。
- 若有因白蟻毀損之個人物品（如衣物、書籍、傢俱等），應保留毀損物品之照片及購買憑證，以作為向房東請求損害賠償之佐證。
- 若調解不成，委任律師向法院提起小額訴訟（標的金額在新臺幣十萬元以下）或簡易訴訟請求返還押金及損害賠償，一般租屋押金爭議案件程序較為簡便。
- 日後承租房屋時，建議於簽約前詳細檢查房屋狀況，將入住時之房屋現況以照片或影片記錄並經雙方確認，且於租約中明確約定修繕義務之歸屬。
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