住在頂樓加蓋，1樓住戶要求歸還屋頂所有權

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為某公寓4樓之區分所有權人，已在頂樓加蓋建物中居住約20年，該頂樓加蓋建物已存在約48年。當事人購買該4樓房屋時，頂樓加蓋即已存在並隨同交付使用。近期當事人擬出售該房屋，詎料1樓住戶寄發存證信函，主張屋頂平台為全體住戶共有，要求當事人歸還四分之一之屋頂所有權。當事人對於如何回應該存證信函及處理此屋頂使用權爭議，感到困惑而尋求法律諮詢。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大廈之屋頂平台是否屬於全體區分所有權人之共有部分？1樓住戶是否有權主張屋頂平台之共有權利？
• 頂樓加蓋建物存在48年，頂樓住戶是否得主張時效取得屋頂平台之使用權或所有權？
• 頂樓住戶長期占用屋頂平台興建加蓋建物，是否構成無權占有？其他共有人得否請求拆除及返還？
• 公寓住戶間是否存在默示分管契約，使頂樓住戶得合法使用屋頂平台？
• 頂樓加蓋為違章建築，對當事人出售房屋有何法律風險？買受人是否得主張瑕疵擔保？

三、相關法條

• 民法第799條 — 區分所有建物之共有部分推定為共有
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、排除侵害）
• 民法第821條 — 共有人對第三人之請求權
• 民法第818條 — 共有物之使用收益權
• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分不得獨立使用或為約定專用
• 公寓大廈管理條例第8條 — 公寓大廈周圍上下及外牆面之使用管理
• 公寓大廈管理條例第9條 — 各區分所有權人對共用部分之使用

四、法律分析

(1) 屋頂平台之法律性質
依民法第799條第2項規定，區分所有建物共有部分，除法律另有規定外，推定為各區分所有權人共有。公寓大廈之屋頂平台，依公寓大廈管理條例第7條規定，屬於全體區分所有權人之共有部分，且依同條第3款不得約定為專用。最高法院99年度台上字第1191號判決明確指出，屋頂平台係供全體住戶共同使用，非頂樓住戶所得獨占。因此，1樓住戶以共有人身分主張屋頂平台之權利，於法有據。

(2) 頂樓加蓋之法律定位與時效抗辯
頂樓加蓋建物屬違章建築，不僅違反建築法規，亦構成對共有部分之無權占有。當事人雖已使用該加蓋建物20年，惟違章建築不得作為時效取得不動產物權之客體。最高法院70年台上字第3760號判例揭示，占有他人不動產，縱經過相當時日，如係基於無權占有，不因時間經過而成為有權占有。況且頂樓加蓋不具獨立之所有權，自無從主張取得時效。另依民法第769條、第770條規定，時效取得係針對未登記之不動產，屋頂平台既已登記為共有部分，即無時效取得之適用。

(3) 默示分管契約之可能性
實務上，若公寓大廈於興建或出售時，建商與各承購戶間曾就屋頂平台之使用有所約定，或住戶間長期默示同意頂樓住戶使用屋頂平台，可能構成分管契約。最高法院98年度台上字第633號判決指出，共有人間就共有物之使用、管理，得以明示或默示方式成立分管契約。惟默示分管契約之成立，須以全體共有人均知悉且無異議為要件。本案1樓住戶既已發函異議，若無其他具體證據證明分管契約之存在，當事人主張默示分管恐有困難。此外，公寓大廈管理條例施行後（民國84年），屋頂平台不得約定專用之規定已有強制效力，縱有分管約定亦屬無效。

(4) 出售房屋之法律風險
當事人擬出售房屋，若將頂樓加蓋一併列入買賣標的，應注意違章建築不具合法產權，無法辦理所有權移轉登記。若未對買受人揭露頂樓加蓋為違章建築之事實，買受人得依民法第354條主張物之瑕疵擔保，請求減少價金或解除契約。建議當事人於買賣契約中明確載明頂樓加蓋之現況及法律風險。

五、結論與建議

結論：屋頂平台依法屬於全體區分所有權人共有，1樓住戶主張共有權利於法有據。頂樓加蓋為違章建築，當事人難以主張合法占有使用屋頂平台之權利。當事人應審慎評估法律風險，儘速委任律師處理存證信函之回應，並妥善規劃出售事宜。

1. 立即調閱建物登記謄本，確認屋頂平台之登記狀況，釐清共有部分之權利範圍及各區分所有權人之應有部分比例。
2. 委任律師撰擬存證信函回覆1樓住戶，就屋頂平台使用爭議表明立場，同時探詢和解或協議之可能性。
3. 查閱該公寓是否訂有規約或曾召開區分所有權人會議就屋頂平台使用做成決議，以判斷是否存在分管約定。
4. 蒐集頂樓加蓋長期使用之相關證據，如購屋契約中載明頂樓加蓋之條款、鄰居長期知悉未異議之證據等，以備將來可能之訴訟程序。
5. 評估與其他住戶協商之可行性，例如支付合理使用補償金或取得全體住戶同意之方式，以合法化屋頂平台之使用。
6. 若擬出售房屋，應於買賣契約中誠實揭露頂樓加蓋為違章建築之事實及現有屋頂使用權爭議，避免日後遭買受人主張瑕疵擔保責任。
7. 諮詢建築師或相關專業人士，評估頂樓加蓋是否有機會依既存違建之規定取得緩拆或補辦手續之可能性。