案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人購買中古屋並完成過戶交屋手續後，發現前屋主曾擅自穿鑿房屋結構樑柱以安裝冷氣管線，此情形在交易過程中並未被揭露。當事人擔憂此工程已破壞房屋結構安全，欲要求前屋主提供結構技師之安全鑑定報告。此外，當事人亦擔心日後若發生地震造成房屋損害，是否仍得追究前屋主之責任。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 前屋主穿鑿結構樑柱安裝冷氣管線，是否構成民法第354條所稱之物之瑕疵？
- 買方得否要求前屋主提供結構安全鑑定報告？其請求權基礎為何？
- 物之瑕疵擔保請求權之時效為何？買方應於何時行使權利？
- 若干年後因地震致房屋損害，買方得否追究前屋主之責任？因果關係如何認定？
- 前屋主未於不動產說明書中揭露結構變更之事實，是否另構成詐欺或侵權行為？
三、相關法條
四、法律分析
(1) 穿鑿結構樑柱構成物之瑕疵
依民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。房屋結構樑柱係建築物之主要承重構件，前屋主擅自穿鑿將影響結構安全性，已減少房屋之通常效用及價值，構成物之瑕疵。且此種瑕疵屬於隱藏性瑕疵，買方於一般交易檢查時不易發現，依民法第355條第1項規定，買受人不知有瑕疵者，出賣人仍負瑕疵擔保責任。
(2) 買方之權利行使與時效限制
買方發現瑕疵後，應依民法第356條第3項規定從速通知賣方。通知後，買方得依民法第359條請求減少價金，或於瑕疵重大致不能達契約目的時解除契約。此外，若出賣人明知穿鑿結構之事實而故意不告知買方，買方尚得依民法第360條請求不履行之損害賠償。關於時效限制，依民法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於通知後六個月間不行使而消滅；自物之交付時起經過五年者亦同。最高法院105年度台上字第247號判決指出，此五年期間為除斥期間，非消滅時效，不因任何事由而中斷。
(3) 結構鑑定之請求與舉證責任
買方雖無法直接強制前屋主提供結構安全鑑定報告，但得自行委請結構技師進行鑑定，並將鑑定費用列入損害賠償之請求範圍。在訴訟程序中，法院亦得依聲請或依職權囑託專業機構進行結構安全鑑定。關於舉證責任，買方需證明瑕疵之存在（即結構樑柱遭穿鑿之事實）及瑕疵對房屋價值或效用之影響；若主張損害賠償，尚需證明賣方知悉瑕疵而故意不告知。臺灣高等法院108年度上字第1235號判決認定，前屋主既為穿鑿結構之施作者，難謂不知該瑕疵存在，可推認其故意不告知之主觀要件。
(4) 日後地震損害之因果關係與追訴
若干年後因地震導致房屋損害，買方欲追究前屋主之責任，須證明地震損害與穿鑿結構之間具有相當因果關係。此舉證相當困難，蓋地震損害可能係多重因素所致。若買方選擇以侵權行為（民法第184條）為請求權基礎，請求權時效為知有損害及賠償義務人時起二年，自侵權行為時起十年（民法第197條）。惟實務上，建議買方於發現瑕疵後儘速主張權利，而非等待日後不確定之損害發生，以免錯過時效。
五、結論與建議
結論：前屋主穿鑿結構樑柱安裝冷氣管線構成物之瑕疵，買方得依民法瑕疵擔保規定請求減少價金或損害賠償。惟權利行使有嚴格時效限制，買方應於發現瑕疵後立即採取行動，不宜消極等待日後損害發生再行追訴。
- 立即以存證信函通知前屋主，載明發現穿鑿結構樑柱之瑕疵事實，並要求前屋主於合理期限內提供結構安全鑑定報告或負擔修繕費用，此通知為行使瑕疵擔保權利之前提要件。
- 自行委請合格結構技師或土木技師進行房屋結構安全鑑定，取得書面鑑定報告，確認穿鑿行為對結構安全之影響程度及所需修復費用。
- 蒐集並保全相關證據，包括穿鑿部位之照片及影片、房屋買賣契約書、不動產說明書（確認賣方是否曾揭露結構變更）、存證信函及回執等。
- 注意民法第365條之除斥期間，自通知賣方瑕疵後六個月內必須行使減少價金或解除契約之權利，逾期權利即歸消滅，務必把握時效。
- 若前屋主拒絕賠償，委任律師向法院提起民事訴訟，請求減少買賣價金並賠償結構鑑定費用及修繕費用。
- 確認該建物是否為公寓大廈，若是，前屋主穿鑿結構樑柱可能違反公寓大廈管理條例第8條關於主要構造變更之限制，得向管委會檢舉並要求前屋主恢復原狀。
- 日後購屋時，建議於交屋前委請專業人員進行房屋檢驗（驗屋），並要求賣方於不動產說明書中詳實揭露所有結構變更或修繕紀錄。
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