租約未到期，房東提前解約，並扣一個月押金不歸還

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）透過口頭協議及當面確認，自前承租人處承接某店面之租賃關係，由房東之配偶按月收取租金及水電費用，持續繳租一年餘。嗣後房東之配偶突然無故要求終止租約，僅給予十天搬遷期限。當事人配合搬離並將店面清潔歸還後，房東卻以「契約尚未到期」為由，扣押一個月押金拒不退還。當事人對於房東主動提前解約卻反扣押金之行為感到不合理，欲瞭解可行之法律救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人以口頭協議承接前承租人之租賃關係，該口頭租約是否成立生效？房東之配偶收取租金之行為是否構成默示同意？
• 房東無正當事由提前終止租約，是否構成違約？承租人得否請求損害賠償？
• 房東以「契約尚未到期」為由扣押押金，於其自行提前解約之情形下，該扣押理由是否正當？
• 承租人已配合搬離並返還店面，得否請求房東返還押金？返還範圍為何？
• 僅給予十天搬遷期限是否符合法律規定之合理預告期間？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義（不以書面為必要）
• 民法第422條 — 不動產租賃期限逾一年未以字據訂立者視為不定期限
• 民法第450條 — 定期租賃期限屆滿消滅
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第169條 — 表見代理
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

(1) 口頭租約之成立與效力
依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，僅須當事人意思表示一致即可成立，不以書面為必要。本案當事人與房東之配偶口頭達成租賃合意，且房東之配偶按月收取租金長達一年餘，此等行為已足認定租賃契約成立並生效。縱使房東本人未直接參與締約，其配偶長期代收租金之行為，依民法第169條表見代理規定，可認為房東已知悉並容許其配偶代為處理租賃事務，對房東發生效力。惟應注意，依民法第422條規定，不動產租賃期限逾一年而未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，承租人因此受不定期租約之保護。

(2) 房東提前解約之違約責任
房東無正當事由提前終止租約，已構成債務不履行。若本案認定為不定期租約，依土地法第100條規定，出租人非有法定事由不得收回房屋。房東僅以片面意思終止租約，未具備任何法定終止事由，其終止行為不生效力。縱使認定為有效終止，房東亦僅給予十天搬遷期限，遠不符合民法第450條第3項所規定之合理預告期間（依慣例至少一個月以上）。最高法院106年度台上字第1678號判決指出，出租人提前終止租約而未依約或依法定事由為之者，應對承租人負損害賠償責任，包括搬遷費用、營業損失及另覓處所之合理費用。

(3) 押金返還請求權
押金（擔保金）之性質為擔保承租人履行租賃契約義務而交付之金錢，於租賃關係終止且承租人已返還租賃物後，出租人即應返還押金。本案房東自行提前解約，承租人已配合搬離並清潔歸還店面，租賃關係業已終止，押金之擔保目的已不存在。房東以「契約尚未到期」為由扣押押金，實屬矛盾——既係房東主動終止租約，自不得再以契約未到期為由扣留押金。房東此項扣押行為欠缺法律上正當理由，承租人得依租賃契約之約定及民法第179條不當得利之規定，請求房東返還押金。臺灣高等法院實務見解多認為，出租人單方違約終止租約後，無權以任何名義扣留押金。

五、結論與建議

結論：房東無正當事由提前終止租約且僅給予十天搬遷期限，已構成違約行為。承租人已配合搬離並返還店面，房東以「契約尚未到期」為由扣押押金不退還，欠缺法律上正當理由。承租人有權請求房東全額返還押金，並得另行請求因房東違約所受之損害賠償。

1. 以存證信函催告房東於收到後七日內全額返還一個月押金，並敘明房東係自行提前解約，無權以契約未到期為由扣押押金。
2. 蒐集並保存所有與租賃關係相關之證據，包括每月繳租之匯款紀錄或收據、與房東及其配偶之通訊紀錄、搬遷前後店面照片等。
3. 若房東於催告期限內未返還押金，可向法院聲請支付命令（民事訴訟法第508條），程序簡便且費用較低，適合押金金額明確之案件。
4. 評估是否一併請求房東賠償因提前解約所生之損害，包括搬遷費用、營業中斷損失、另覓店面之仲介費用及租金差額等。
5. 若前承租人持有原始書面租約，請其提供影本作為證據，有助證明租賃關係之存在及租約條件。
6. 未來簽訂租約時，務必以書面為之，明確約定租期、押金金額、提前終止之條件及違約責任，並要求房東本人簽名確認。
7. 如涉及金額較大或房東態度強硬，建議委任律師代為處理，除押金返還外，可併請求違約損害賠償及訴訟費用。