非本人抵押

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人發現他人冒用其身分，將一筆與當事人毫無關係之不動產設定抵押權予地下錢莊。當事人本人從未同意或授權任何人以其名義進行抵押權設定，亦非該不動產之所有權人。當事人擔憂因此被認定為債務人而須負擔還款責任，對於自身可能面臨之法律風險深感焦慮，欲瞭解如何保障自身權益並免除不當債務。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 他人未經當事人同意而冒名設定之抵押權，其法律效力為何？是否對當事人發生拘束力？
• 當事人非不動產所有權人，卻被冒名為抵押權設定之義務人，是否因此負擔債務？
• 冒名設定抵押權之行為人涉及何種刑事責任？當事人得否提起刑事告訴？
• 當事人應如何向地政機關及法院主張塗銷該不當之抵押權登記？
• 地下錢莊作為抵押權人，是否得主張善意取得而維持抵押權之效力？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權變動非經登記不生效力
• 民法第860條 — 抵押權之定義及設定
• 民法第170條 — 無權代理之效力（非經本人承認不生效力）
• 民法第113條 — 無效法律行為之效果
• 土地登記規則第7條 — 登記之公信力
• 刑法第210條 — 偽造私文書罪
• 刑法第214條 — 使公務員登載不實罪
• 刑法第339條 — 詐欺取財罪

四、法律分析

(1) 冒名設定抵押權之效力
依民法第758條規定，不動產物權之設定應經登記始生效力，但登記之前提為當事人間須有有效之物權合意。本案他人冒用當事人之身分設定抵押權，當事人本人從未為任何意思表示，該抵押權設定行為欠缺當事人之同意，屬於無權代理甚至冒名行為。依民法第170條規定，無權代理人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。冒名行為之效力更甚於無權代理，因其自始即非以代理之意思為之，而係冒充本人身分，該法律行為對被冒名之本人完全不生效力。最高法院98年度台上字第1888號判決明確揭示，冒名所為之法律行為，因欠缺本人之意思表示，自始無效，不待本人否認即不生效力。

(2) 當事人之債務風險評估
抵押權之設定涉及兩層法律關係：一為擔保債權之成立（債之關係），二為抵押權之物權設定（物權關係）。本案當事人既未與地下錢莊成立任何借貸關係，亦未同意以不動產設定抵押權，無論債權關係或物權關係均對當事人不生效力。惟應注意，若冒名者係以當事人之名義簽署借據或本票，雖該等文件因非當事人之真意而無效，但在未經法院確認無效前，地下錢莊可能持該等文件向當事人主張權利。因此，當事人應主動採取法律行動以釐清並排除此等風險。另外，應先至地政事務所申請調閱第一類土地登記謄本，確認抵押權之登記內容、抵押權人身分及設定日期等基本資訊。

(3) 刑事救濟與民事救濟
冒名設定抵押權之行為涉及多項刑事犯罪：偽造私文書罪（刑法第210條，偽造抵押權設定契約書）、使公務員登載不實罪（刑法第214條，使地政機關為不實之抵押權登記）、及詐欺取財罪（刑法第339條，以詐術向地下錢莊取得借款）。當事人得向警察機關報案或逕向檢察署提出刑事告訴。民事方面，當事人得向法院提起確認抵押權不存在之訴（民事訴訟法第247條），並請求塗銷該抵押權登記。臺灣高等法院108年度上字第1245號判決指出，不動產登記雖有公信力，但若登記係基於偽造文書而為，真正權利人得訴請塗銷。對於地下錢莊是否得主張善意取得，因不動產物權之善意取得以土地法第43條之登記公信力為基礎，但冒名行為根本欠缺處分權人之意思表示，實務上多認為此種情形不適用善意取得之保護。

五、結論與建議

結論：他人冒用當事人身分設定不動產抵押權，因欠缺當事人之意思表示，該抵押權設定自始無效，當事人無須負擔任何債務。然而，為避免權利受損及排除法律上之不確定狀態，當事人應積極採取法律行動，包括刑事告訴及民事訴訟，以確保自身權益獲得完整保障。

1. 立即至地政事務所申請調閱第一類土地登記謄本，確認抵押權登記之詳細內容，包括抵押權人、債務人、設定金額及設定日期等資訊。
2. 攜帶身分證明文件至轄區警察局報案，對冒名者提出偽造文書、使公務員登載不實及詐欺等刑事告訴，並取得報案三聯單。
3. 委任律師向法院提起確認抵押權不存在之訴，並聲請塗銷該不當之抵押權登記，以徹底排除法律上之風險。
4. 檢視個人證件是否遺失或遭盜用，立即至戶政事務所申請更換身分證及印鑑證明，並向財團法人金融聯合徵信中心申請個人信用報告，確認是否有其他不明債務。
5. 如收到地下錢莊之催討或法院之支付命令，應於法定期間內提出異議或答辯，切勿置之不理，以免因未異議而使支付命令確定。
6. 保存所有與本案相關之證據資料，包括登記謄本、報案紀錄、通訊紀錄等，作為日後訴訟之用。
7. 考量向冒名者及地下錢莊提起民事損害賠償訴訟，請求因本事件所生之精神慰撫金、律師費用及其他必要支出之賠償。