鄰居華厦大樓牆面剝落砸壞屋頂該如何求償

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之房屋屋頂遭鄰棟華廈大樓外牆剝落之建材砸壞，導致金屬屋頂破損產生多處破洞，造成連續二至三日漏水，室內油漆亦因此需全面重新粉刷。此情形並非首次發生，約一年前即曾因同一問題受損。然而該鄰棟大樓未設立管理委員會，住戶多為承租人，實際屋主難以確認，當事人多次嘗試聯繫大樓住戶均未獲回應。當事人已向主管機關反映，主管機關雖已發出改善通知，但損害賠償問題仍未獲解決。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 鄰棟大樓外牆剝落致損害，應依民法第191條工作物所有人責任或第184條一般侵權行為請求賠償？
• 該大樓未設管理委員會時，損害賠償之請求對象為何？應向全體區分所有權人或特定樓層屋主求償？
• 損害賠償範圍如何認定？得否請求修繕費用、漏水損失及精神慰撫金？
• 受害人得否同時請求損害賠償及排除侵害（要求修繕外牆以防止未來損害）？
• 同一原因反覆造成損害，前次損害之請求權是否已罹於時效？

三、相關法條

• 民法第191條 — 工作物所有人之損害賠償責任（推定過失）
• 民法第184條 — 一般侵權行為損害賠償
• 民法第185條 — 共同侵權行為之連帶賠償責任
• 民法第196條 — 物被毀損之損害賠償方法
• 民法第197條 — 侵權行為損害賠償請求權之消滅時效（二年）
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕維護責任
• 公寓大廈管理條例第12條 — 共用部分之重大修繕由區分所有權人負擔

四、法律分析

(1) 工作物所有人責任之適用
依民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。本條採推定過失責任，即推定工作物所有人有過失，由所有人舉證證明無過失始得免責。鄰棟大樓外牆因年久失修導致建材剝落，顯然屬於建築物「保管有欠缺」之情形，所有人難以舉證免責。最高法院95年度台上字第310號判決指出，建築物外牆屬建築物之一部分，其剝落致他人受損害，建築物所有人應依民法第191條負賠償責任。

(2) 賠償義務人之認定
該鄰棟大樓為華廈（公寓大廈），外牆屬公寓大廈管理條例所定之共用部分。依同條例第10條第2項規定，共用部分之修繕、管理、維護由管理委員會或管理負責人為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。本案大樓未設管理委員會，受害人得以大樓全體區分所有權人為被告，請求連帶負損害賠償責任。實務上，受害人可先向地政事務所調閱該大樓之建物登記謄本，以確認各戶區分所有權人之身份。最高法院97年度台上字第1304號判決亦認為，公寓大廈外牆屬共用部分，全體區分所有權人對其維護管理負有共同責任。

(3) 損害賠償範圍與時效
受害人得請求之損害賠償範圍包括：屋頂修繕費用（金屬屋頂修復或更換）、室內因漏水所需之重新粉刷費用、漏水期間之相關損失（如家具毀損、無法正常使用房屋等），以及必要時得請求精神慰撫金（民法第195條）。依民法第196條規定，物被毀損者，被害人得請求賠償其物因毀損所減少之價額。此外，受害人得同時依民法第767條所有權妨害排除請求權，要求對方修繕外牆以防止未來再次發生同樣損害。應注意民法第197條規定侵權行為損害賠償請求權之時效為自知悉損害及賠償義務人起二年，約一年前之首次損害若未及時主張，可能面臨時效完成之風險。

五、結論與建議

結論：鄰棟大樓外牆剝落砸壞當事人屋頂，大樓區分所有權人應依民法第191條工作物所有人責任負損害賠償義務。受害人得向全體區分所有權人請求修繕費用及相關損害賠償，並得同時請求修繕外牆以防止未來損害。

1. 立即拍照或錄影存證，詳細記錄屋頂破損、漏水情形及室內受損狀況，作為日後訴訟之證據。並取得修繕廠商之估價單或報價單以證明損害金額。
2. 向地政事務所申請調閱鄰棟大樓之建物登記謄本，確認各戶區分所有權人之身份及地址，以確定賠償義務人。
3. 先以存證信函向鄰棟大樓全體區分所有權人請求賠償修繕費用及損害，並要求限期修繕外牆以排除持續侵害之危險。
4. 如協商不成，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，調解成立與確定判決具有同一效力，程序較為便捷且免訴訟費用。
5. 調解不成立時，向管轄法院提起民事訴訟，訴之聲明包括：請求給付損害賠償金額、請求被告修繕外牆排除侵害。
6. 注意侵權行為損害賠償請求權之二年消滅時效，約一年前首次損害應儘速主張權利，避免時效完成而喪失請求權。
7. 可同時向主管機關（建管單位）舉報鄰棟大樓外牆有公共安全之虞，請求主管機關依建築法令命所有人限期修繕，以公權力介入加速問題解決。