土地被設定之地上權要如何解除

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人因繼承取得一筆土地，該土地上登記有一筆設定於民國38年（西元1949年）之地上權，約定存續期間為10年。該地上權之原設定人（土地所有權人）及地上權人均已死亡。地上權存續期間早已屆滿超過七十年，惟地上權登記迄今仍未塗銷。當事人欲瞭解如何依法辦理地上權之塗銷登記，以排除土地上之負擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 約定存續期間為10年之地上權，於期間屆滿後是否當然消滅？土地所有人得否逕行申請塗銷登記？
• 地上權人已死亡且無法確認繼承人時，土地所有人應循何種程序辦理塗銷登記？
• 本案地上權是否得適用民法第833條之1關於地上權終止之規定？
• 土地登記規則中關於單方申請塗銷登記之規定如何適用於本案？

三、相關法條

• 民法第832條 — 地上權之定義（以在他人土地上有建築物為目的之權利）
• 民法第833條之1 — 未定期限地上權之終止（逾二十年法院得終止）
• 民法第836條 — 地上權之消滅及塗銷登記
• 土地登記規則第142條 — 他項權利塗銷登記之申請
• 土地登記規則第143條 — 因存續期間屆滿之塗銷登記
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 民事訴訟法第585條 — 公示催告程序

四、法律分析

(1) 地上權因存續期間屆滿而消滅
本案地上權設定時約定存續期間為10年，自民國38年起算至民國48年即已屆滿。定有期限之地上權，於存續期間屆滿時當然消滅，無須另為終止之意思表示。地上權消滅後，依民法第836條規定，地上權人應將土地回復原狀，並將地上權登記予以塗銷。然而本案因時間久遠，地上權人已死亡，登記迄未塗銷，形成所謂「登記名義殘存」之問題，需透過特定程序處理。

(2) 塗銷登記之程序選擇
土地所有人欲塗銷已消滅之地上權登記，有以下途徑：第一，依土地登記規則第143條規定，他項權利因存續期間屆滿而消滅者，土地所有權人得單獨申請塗銷登記，惟需提出地上權已消滅之證明文件。第二，若登記機關認為證明文件不足而無法受理單獨申請，土地所有人得向法院提起民事訴訟，請求地上權人之繼承人協同辦理塗銷登記，以確定判決作為單獨申請之依據。最高法院69年台上字第1016號判決明確指出，定有存續期限之地上權於期限屆滿後，土地所有人得請求塗銷該地上權設定登記。

(3) 地上權人死亡無繼承人之處理
本案地上權人已死亡，如其繼承人不明或查無繼承人，土地所有人得依民事訴訟法公示催告程序，向法院聲請對地上權人之繼承人為公示催告，命其於一定期間內承認並申報權利。如無人於期間內申報，法院得為除權判決，土地所有人即得持該判決向地政機關單獨申請塗銷登記。此外，實務上亦有土地所有人以地上權人之全體繼承人為被告，提起塗銷地上權登記之訴訟，若被告不明，得依民事訴訟法聲請公示送達。最高法院104年度台上字第1673號判決亦認為，地上權期間屆滿而登記未塗銷者，所有權人得行使物上請求權排除之。

五、結論與建議

結論：本案地上權約定存續期間10年，自民國38年設定迄今已逾七十年，地上權早已因存續期間屆滿而當然消滅。土地所有人得依法申請塗銷該地上權登記，惟因地上權人已死亡，需視具體情形選擇適當之塗銷程序。

1. 先向地政事務所查詢該地上權之完整登記資料，確認地上權設定內容、存續期間及地上權人資訊，並申請土地登記謄本。
2. 嘗試依土地登記規則第143條，以地上權存續期間屆滿為由，單獨向地政事務所申請塗銷登記，檢附土地登記謄本及地上權存續期間屆滿之相關證明。
3. 若地政事務所以需地上權人或其繼承人協同申請為由駁回，應透過戶政機關調查地上權人之繼承系統，確認其繼承人身份及所在。
4. 如能確認繼承人，向法院提起民事訴訟，請求地上權人之繼承人協同辦理塗銷地上權登記。
5. 如繼承人不明或查無繼承人，得向法院聲請公示催告程序，或以公示送達方式進行訴訟，取得確定判決後持向地政事務所辦理塗銷。
6. 注意確認土地上是否仍存有地上權人所建築之建築物或工作物，如有殘存建物，可能涉及地上物處理問題，宜一併處理。
7. 建議委任專業律師或地政士協助處理，因涉及舊時登記、繼承調查及可能之訴訟程序，需要專業法律知識。