遇到欠租房客賴著不走該怎麼辦

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之家屬將房屋出租予承租人，惟承租人已積欠近一年租金未繳納，且經多次催告後仍拒絕搬遷。出租人已寄發兩次存證信函催告承租人繳租及搬離，但承租人均置之不理。當事人欲瞭解後續應採取之法律程序，包括是否應自行提起民事訴訟、取得勝訴判決後如何強制承租人搬離，以及警察是否會介入執行等問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 承租人積欠近一年租金，出租人是否已具備終止租賃契約之法定要件？催告程序是否合法完備？
• 租賃契約終止後，承租人拒絕返還房屋，出租人應循何種法律途徑請求遷讓？
• 出租人得否同時請求承租人給付積欠之租金及相當於租金之不當得利或損害賠償？
• 取得確定判決後，強制執行遷讓房屋之程序為何？出租人得否自力救濟（如更換門鎖、斷水斷電）？

三、相關法條

• 民法第440條 — 承租人欠租之催告及終止租約
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後承租人之返還義務
• 民法第179條 — 不當得利請求權
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還請求權）
• 強制執行法第124條 — 遷讓房屋之強制執行方法
• 民法第421條 — 租賃之定義與租金給付義務
• 民事訴訟法第427條 — 簡易訴訟程序之適用範圍

四、法律分析

(1) 租賃契約終止之要件
依民法第440條第1項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。同條第2項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項規定終止契約。本案承租人已積欠近一年租金，遠超過二個月之法定門檻，且出租人已寄發兩次存證信函催告，催告程序應屬合法完備。出租人得以存證信函為終止租約之意思表示，自該意思表示到達承租人時起，租賃關係即告消滅。

(2) 遷讓房屋之訴訟程序
租賃契約終止後，承租人依民法第455條負有返還租賃物之義務。承租人拒不搬遷者，出租人應向房屋所在地之管轄法院提起民事訴訟，請求承租人遷讓房屋並給付積欠之租金。如租金及房屋價額未逾新臺幣五十萬元，依民事訴訟法第427條得適用簡易訴訟程序，由法院獨任法官審理，程序較為迅速。出租人除請求遷讓房屋外，得同時請求承租人給付積欠之租金，及自契約終止後至實際搬遷日止相當於租金之不當得利（民法第179條），此為最高法院61年台上字第1695號判例所肯認之見解。

(3) 強制執行程序
取得法院確定判決（即執行名義）後，若承租人仍拒絕搬遷，出租人應向法院執行處聲請強制執行。依強制執行法第124條規定，執行法院得命債務人於一定期間內自行遷出，逾期不遷出者，由執行法院強制為之。強制執行由法院公權力實施，而非由警察機關執行。特別應注意的是，出租人絕對不得自力救濟，例如更換門鎖、斷水斷電或強行搬移承租人物品等行為，否則可能構成刑法第304條強制罪或第306條侵入住居罪，反使出租人自身陷入法律風險。最高法院102年度台上字第829號判決亦明揭，縱出租人享有所有權，於承租人占有期間仍不得逕行排除其占有。

五、結論與建議

結論：承租人積欠近一年租金已遠超民法第440條所定二個月之門檻，出租人催告程序亦已完備，得合法終止租賃契約。契約終止後承租人拒不搬遷者，出租人應提起民事訴訟請求遷讓房屋，取得勝訴確定判決後聲請強制執行，不得自力救濟。

1. 再次以存證信函明確表示終止租賃契約之意思，並載明限期搬遷日期，存證信函應以雙掛號寄送並保留回執聯作為送達證明。
2. 向房屋所在地之管轄法院提起民事訴訟，訴之聲明應包括：請求遷讓房屋、給付積欠租金、及契約終止後至搬遷日止相當於租金之不當得利。
3. 起訴前備妥相關證據，包括：租賃契約書、租金支付紀錄（證明欠租期間）、存證信函及回執聯、房屋所有權狀或登記謄本等。
4. 評估是否於起訴同時聲請假執行，以加速取得執行名義，縮短承租人無權占有之期間。
5. 取得確定判決後，向法院執行處聲請強制執行遷讓房屋，繳納執行費用後由法院排定執行日期。
6. 切勿自行更換門鎖、斷水斷電或搬移承租人物品，此類自力救濟行為可能構成刑事犯罪，使出租人反受法律制裁。
7. 建議委任專業律師協助處理訴訟及強制執行程序，以確保程序合法並爭取最大權益保障。